4 giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993, đỉnh sắp tới?

Năm 1993 là năm đầu tiên Quốc hội thông qua Luật đất đai, góp phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn giản và nhanh chóng. Tính đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã trải 4 giai đoạn biến đổi đáng nhớ.

Trên thực tế, khi nhìn nhận lại thị trường bất động sản từ đầu thập kỷ từ năm 1993 đến nay, biên độ giá bất động sản đạt “đỉnh” vào một số thời điểm. Cụ thể từ năm 1993 đến này đã trải qua 04 "đỉnh" của bất động sản năm 1994, năm 2001, năm 2008, năm 2014, như vậy năm 2021 là đỉnh tiếp theo? Vì khoảng thời gian đạt từ “đỉnh” này sang “đỉnh” có chu kỳ thường là 7 năm (1994, 2001, 2008, 2014).

1. Giai đoạn 1 từ năm 1993 - 1999: Mở cửa thị trường

Năm 1993 là cốc mốc khởi đầu cho cơn sốt đất đầu tiên vì đây cũng là năm Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cụ thể, “Đỉnh” thứ nhất vào năm 1994, khi đất nước cơ bản ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế cao lên, lạm phát chậm lại, thất nghiệp thấp xuống, chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường, bao cấp về nhà ở ở các cơ quan nhà nước giảm…

Theo GDP các năm trong giai đoạn này lần lượt là GDP năm 1993 tăng tới 8.1%, năm 1994 tăng 8.8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9.5%. Đây được xem là khoảng thời gian thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế, khiến nhiều người tin vào tương lai tươi sáng của nền kinh tế, theo đó giá bất động sản được thúc đẩy tăng mạnh.

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ 1997 – 1998 ở Châu Á đã tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam, kéo tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 xuống mức 5.76%, lạm phát năm này lên 9.2%! Theo đó, Vì ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới nên thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng đã đóng băng đến hết năm 1999. Đây được xem là cốc mốc "đóng băng" đầu tiền của nước ta.

2. Giai đoạn từ năm 2000 – 2008: Phát triển và đóng băng

Việt Nam đón mừng thiên niên kỷ mới bằng việc hội nhập kinh tế. Cụ thể

• Năm 2001 việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại song phương Việt – Mỹ. Đây được “Đỉnh” thứ hai của bất động sản Việt Nam.
• Năm 2006 chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO. 
• Vào năm 2000, chỉ số GDP bình quân đầu người tại Việt Nam đạt 396 USD.

Theo thông kê, giai đoạn từ 2001 – 2002 là cơn sốt đất, tác động mạnh đến giá vàng tăng cao, khi mà việc định giá, thậm chí còn thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Theo đó giá cả giai đoạn sốt này đã tăng 2.5 – 3 lần (tương ứng tăng 16.5 – 20.1%/năm).

Tuy nhiên, đến năm 2003, Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 của chính phủ ra đời, chấm dứt tình trạng "phân lô bán nền" đã góp phần giúp thị trường bất động sản "hạ nhiệt". Theo số liệu, năm 2003 số lượng giao dịch nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56%, năm 2005 giảm 78%.

Đầu năm 2007, khi thị trường chứng khoán đi xuống, kéo theo thị trường bất động sản lại "đón sóng" bằng nguồn vốn tiền mặt được chuyển từ chứng khoản qua, thị trường nhà đất lại đứng trước một “cơn sốt” nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ và biệt thự.

Năm 2008 được xem là “Đỉnh” thứ ba, sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), nước ngoài (FDI) đầu tư trực tiếp vào Việt Nam với vốn kỷ lục đăng ký (71,73 tỷ USD) và FDI đạt 11,5 tỷ USD. Đây cũng là năm đầu tiên vượt qua mốc 10 tỷ USD. Chính vì vậy, thời điểm năm 2008 người dân có thu nhập từ thấp đến trung bình khó có thể "giao dịch" giá nhà đầu tại các TP.HCM và Hà Nội.

Tuy nhiên, cuối năm 2008 giá bất động sản đã nhanh chóng “lăn xuống dốc” khi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu.

3. Giai đoạn từ năm 2008 – 2018: 10 năm đầy biến động

Cuối năm 2008, kinh tế Việt Nam lao dốc do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản lao lao dốc, giá nhà đất giảm đáy. Cụ thể trong một thời gian ngắn, biên độ giá nhà đất được ước tính giảm đến 30 – 40%.

Giai đoạn từ năm 2010 - 2013, thị trường bất động sản Việt Nam lại đóng băng. Đây là lý do bởi nguồn vốn tín dụng nước ngoài "đổ mạnh" vào thị trường bất động sản quá lớn, theo đó có quá nhiều dự án nhà ở được cấp phép đầu tư. Bên cạnh đó ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn vào lĩnh vực nhà đất. Năm 2012 Tồn kho bất động sản lên tới trên 100,000 tỷ đồng.

Đến năm 2013 – 2014 thị trường bất động sản ấm dần và bắt đầu tan băng vì sự can thiệp của Chính phủ. Cụ thể Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường đang trầm lắng (2011-2013).

Năm 2014 là năm “Đỉnh” thứ tư khi giá vàng năm 2013 đã giảm sâu (24,46%) sau 10 năm trước (2002-2011) tăng rất cao.

Từ năm 2014 - năm 2018, phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bùng nổ. Cụ thể các địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Đặc biệt, khi thông tin quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu kinh tế, rất nhiều nhà đầu tư đã đổ xô về “đảo ngọc” khiến thị trường bất động sản Phú Quốc trở nên "nóng sốt". Chính vì vậy kéo theo nhiều sai phạm trong quản lý đất đai khiến thị trường tại đây thêm phần phức tạp.

4. Giai đoạn từ năm 2018 – nay: Giảm tốc để lấy đà bùng nổ

Từ năm 2018, thị trường bất động sản bắt đầu đi xuống do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, chính vì vậy kéo theo thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án nhà đất phải kéo dài. Đặc biệt, sự kiện Công ty địa ốc Alibaba sụp đổ vào tháng 9/2019 đã kéo theo thị trường bất động sản đi xuống trầm trọng, lúc này nhà đầu tư quay lưng bất động chưa có pháp lý, chỉ ưu tiên những dự án đã có sổ, ngân hàng hỗ trợ vay.

Theo thông kê, sự sụt giảm sâu số lượng các dự án mới mở bán trong 2 năm (2018 - 2020), khiến nhiều nhà đầ tư “chôn vốn” khi có đất mà không được khai thác.

Cuối năm 2019 tình hình dịch COVID-19 lại gây ra cho thị trường bất động sản cả thế giới một "đòn đầu", trong đó thị trường Việt Nam không nằm ngoài lệ, khiến các giao dịch nhà đất diễn biến chậm chạp và thận trọng hơn trước. Người bán thì giữ giá không muốn cắt lỗ, người mua thì cứ chờ giá giảm mới giao dịch.

Tuy nhiên, tháng 6 vừa qua, hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết Luật Đầu tư và Xây dựng (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với hàng trăm dự án nhà ở, điều này hứa hẹn sẽ tháo nguồn cung "khan hiếm" của bất động sản 2 năm qua.

Về ngắn hạn, tác động của dịch COVID-19 tại Việt Nam không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác trên thế giới, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động của chính phủ nước ta.

Về dài hạn, tốc độ tăng nhanh dân số, đô thị hóa ồ ạt và quy mô hộ gia đình ngày càng thu hẹp sẽ khiến nhu cầu về nhà ở tăng nhanh. Theo đó, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn nhiều cơ hội phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn 2021 – 2022.

Bên trên là 4 giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993, đỉnh sắp tới? Vì trong một khoảng thời gian đạt từ “đỉnh” này sang “đỉnh” có chu kỳ thường là 7 năm (1994, 2001, 2008, 2014). Chính vì vậy, rất nhiều nhà đầu tư "tin tưởng" năm 2021 là "đỉnh" tiếp theo.

Tài liệu tham khảo: 

• https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/chu-ky-lap-dinh-cua-bat-dong-san-dang-toi-1252651.html

Đăng ký theo dõi kênh Bất Động Sản Invert để nhận thông tin các dự án mới nhất.