Đất nền là gì? Phân biệt đất nền dự án & đất tách thửa

Trong bất động sản, đất nền dự án là những khái niệm quen thuộc được nhắc đến nhiều. Vậy đất nền là gì? và khi mua đất nền dự án nên lưu ý ra sao? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn.

Hiện nay, đất nền dự án khái niệm khá quen thuộc và thị trường bất động sản nước ta chủ yếu giao dịch loại hình này. Tuy nhiên, vẫn có nhiều khách hàng hay nhà đầu tư vẫn nhầm lẫn giữa đất nền dự án và đất tách thửa. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp "dở khóc dở cười" khi mua đất tách thửa nhưng lại đòi quyết định 1/500 và ngược lại khi mua đất nền dự án giai đoạn sơ khai thì đòi "sổ".

1. Đất nền là gì?

Đất nền tên tiếng Anh được gọi là Foundation Soil, có nghĩa là những lô đất chưa trải qua tác động nào của con người hoặc máy móc như: san đất, đào, lấp,... Có thể nói đó là những lô đất được giữ nguyên trạng và không có sự can thịp nào làm nó thay đổi.

Hiện nay, trên thị trường Việt Nam: Đất nền chia làm 02 loại chính, đất nền dự án (quy mô lớn, có 1/500) và đất nền phân lô tách thửa (tức là không lập dự án, thường quy mô nhỏ).

2. Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là thuộc dự án chính thức do chủ đầu tư quy hoạch và được cơ quan thẩm quyền cấp phép, thực trạng của khu đất này chuẩn bị tiến hành xây dựng hạ tầng (hạ tầng chưa hoàn thiện). Dự án đất nền này sẽ được quy hoạch một cách rõ ràng và chi tiết (hay là quy hoạch 1/500). Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện trong việc đền bù hay giải toả đất, chuẩn bị các hồ sơ và giấy tờ liên quan đến mảnh đất này.

Yêu cầu của đất nền dự án cần phải đảm bảo: Quy hoạch phụ hợp với tầm chính của địa phương (1/2000), Có tiện ích khu vực xung quanh; Được phê duyệt và có quy hoạch rõ ràng; Mục đích dùng để xây dựng các khu dân cư hoặc khu sinh thái,…Hệ thống giao thông tiện lợi và có sự đồng bộ.

Thời gian ra sổ đất nền dự án: Hiện nay, đa số trên hợp đồng là ghi từ 12 tháng - 18 tháng (quý khách lưu ý là thời gian này là tính từ hợp thanh toán 95% hay là ký hợp đồng, vì nếu kể từ lúc thanh toán 95% thì có thể kéo dài thời gian từ 18 tháng - 24 tháng). 

Theo quy định, thời gian ra sổ dự án phụ hợp vào tiến độ xây dựng hạ tầng của chủ đầu tư. Nếu hạ tầng thi công nhanh và hoàn thiện 100% hệ thống đường nhựa, vỉa hè rộng, hệ thống nước máy, hệ thống xử lý nước mưa và nước thải riêng biệt. Thì lúc này chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ, bên chính quyền địa phương sẽ nghiệm, chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng tiền thổ cư và các phí liên quan, sau đó sẽ cấp sổ theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Quý khách cần đọc kỹ hợp đồng về thời gian ra sổ vì có những vị trí sẽ bắt buộc xây nhà mới ra sổ ( tức là sổ hoàn công). Thông thường đây là những vị trí đường lớn, trục chính dự án. Thậm chí có những dự án toàn bộ lô đất phải xây nhà rồi mới ra sổ?

Khi giao dịch mỗi lô đất nền dự án thì phải xây dựng quy cách mẫu nhà theo kiểu mẫu. Thông thường thì ít nhất cũng phải là 1 trệt 1 lầu. Tuy phụ thuộc vào quy hoạch 1/500. 

Hiện nay, theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng, đóng tiền thổ cư, nghiệp thu hạ tầng thì mới được giao dịch bằng "hợp đồng chuyển nhượng" với khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế rất ít chủ đầu tư làm được quy định trên. Vì vậy, hiện nay đa số các hợp đồng giao dịch đất nền dự án chủ yếu là "Hợp đồng góp vốn"; "Hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng". Đây là một hình thức "lách luật".

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, một dự án đất nền có pháp lý hoàn thiện, minh bạch là có quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng là người dân có thể yên tâm đầu tư.

3. Đất tách thửa là gì?

Đất tách thửa hay còn gọi là dự án phân lô tách thửa, thường có quy mô nhỏ và được xây dựng tự do, những vị trí dự án đều tiếp giáp mặt đường nhà nước. Đây loại đất được thẩm quyền phê duyệt cấp phép và đã ra sổ từng lô.

Thông thường chủ sơ hữu (chủ đầu tư) trên sổ là cá nhân, còn về quy trình làm dự án phân lô tách thửa thì chủ sơ hữu này sẽ hiến đất làm đường giao thông và chuyển đổi sang đất thổ cư (đóng tiền thổ cư), sau đó được chính quyền địa phương tách thửa riêng. Tuy nhiên, diện tích tách thửa phải theo quy định của từng địa phương.

Thời gian ra sổ của đất tách thửa: Thời gian ra sổ từ 2 – 6 tháng tùy theo phụ thuộc hồ sơ tách thửa, Thời gian tách sổ loại đất trồng cây lâu năm thì lâu hơn do cquá trình chuyển đổi mục đích sang đất ở lâu dài. Hiện nay, có 02 quy trình cho hai trường hợp đất tác thửa thông dụng:

• Sổ đỏ tổng, mục đích đất ở lâu dài, phân lô tách thửa ra sổ con;
• Sổ đỏ tổng; mục đích đất sản xuất kinh doanh, đất trồng cây lâu năm; chuyển đổi sang đất ở lâu dài; phân lô tách thửa ra sổ con.

4. 05 lời khuyên khi đâu từ đất nền dự án hay đất nền tách thửa

Đây là 05 lời khuyên khi đâu từ đất nền dự án hay đất nền tách thửa từ các chuyên gia, tư nhìn đơn giản nhưng đã được rút ra nhiều bài học, cũng như kinh nghiệm xương máu. Cụ thể: 

1. Tìm hiểu giấy tờ, xem xét hồ sơ pháp lý dự án
2. Tránh mua đất nền chung sổ
3. Tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư
4. Đọc kỹ hợp đồng và tiến độ thanh toán
5. Cân đối tài chính để chọn dự án phù hợp

5. Phân loại đất nền

Có những loại đất nền thường gặp như đất bazan, đất đắp, đất bùn, đất sét yếu và cát dễ chảy. Đặc tính cụ thể của từng loại đất nền này như sau:

Thứ nhất đất bazan: Đây là loại đất thường gặp ở khu vực miền núi với mật độ khô và độ thấm cao. Bên cạnh đó với độ xốp cao nên bazan là kiểu đất yếu và dễ chìm.

Thứ hai đất đắp: Xét theo cấu trúc, đất đắp có 4 loại bào gồm: đất đắp kè; đất thải trong và ngoài các mỏ; đất rác thải hỗn hợp xây dựng hoặc sản xuất công nghiệp; chất thải sinh hoạt hoặc sản xuất. Đây là loại đất được hình thành từ các hoạt động của con người. Đất bị phân mảnh và có thành phần không đồng đều.

Thứ ba đất bùn: Nếu muốn xây dựng trên đất bùn thì trước tiên phải xử lý nền móng thật tốt. Bùn có lực yếu, được hình thành bởi sự tích tụ của các chất hóa học và cơ hoặc trong đáy hồ, đáy biển, đây đều là những chất phân tán tốt. Đất Bùn có khả năng sinh ra đất sét cát, đất sét,…góc ma sát của bùn có thể bằng không và sức mạnh của bùn nhỏ.

Thứ tư đất sét yếu: Đây cũng là loại đất nền cần phải xử lý nền móng trước khi xây dựng. Loại đất này ở trạng thái nước bão hòa và cường độ không cao.

Thứ năm cát dễ chảy: Thành phần bao gồm cát, khóang vật và tạp chất. Loại cát này được sinh ra ở biển hoặc đầm phá, bao gồm những hạt cát nhỏ khoảng 0,05 - 2mm. Cát dễ chảy có khả năng nén nhanh, có tính thấm cao.

Trên đây là một vài thông tin về đất nền và đất nền dự án. Bạn có thể xem xét về những lưu ý trước khi mua để lựa chọn lô đất nền phù hợp và chất lượng cho mình.

Đăng ký theo dõi kênh Bất Động Sản Invert để nhận thông tin các dự án mới nhất.