Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng

Ngoài mật độ xây dựng thì hệ số sử dụng đất cũng là một chỉ số rất quan trọng giúp người mua nhà đánh giá được quy mô công trình. hệ số sử dụng đất là gì? Đánh giá chất lượng công trình qua hệ số sử dụng đất như thế nào? Cùng Invert tìm hiểu về chỉ số quan trọng này trong bài viết dưới đây nhé!

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (tiếng Anh: Floor Area Ratio/ Coefficient of industrial territory utilization: Hệ số sử dụng đất khu công nghiệp) viết tắt là FRA là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (Tổng diện tích sàn của công trình trừ diện tích cầu thang, các lỗ trống (ô thang máy, hộp kỹ thuật), mái trên tổng diện tích lô đất.

Hệ số dử dụng đất được gọi với các tên khác nhau ở nhiều quốc gia. Ví dụ như:  floor space ratio (FSR), floor space index (FSI), site ratio or plot ratio. Tuy nhiên công thức tính vẫn không thay đổi. 

Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng

HSSDĐ = (Tổng sàn xây dựng) / (diện tích xây dựng lô đất)

Ví dụ:
Bạn có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 60m2 và có 6 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là : 60 x 6/100= 3.6.
Có thể thấy, hệ số sử dụng đất FRA là chỉ số quan trọng nhằm khống chế số tầng cao của công trình trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.

Đối với người đi mua nhà thì đây là chỉ số cực kỳ quan trọng. Vì nó thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như là sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m² đất được đầu tư.

Theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, chủ đầu tư phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5,0 khi thiết kế nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới.
Xem quy định về hệ số sử dụng đất, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323-2004

Mục đích của hệ số sử dụng đất

Ngày nay, nhiều công trình được chủ đầu tư quảng cáo với mật độ xây dựng thấp, khoảng không gian xanh chiếm diện tích cao khiến nhiều người mua nhà không để ý đến hệ số sử dụng đất. Nếu mật độ xây dựng thấp nhưng hệ số sử dụng đất quá cao thì chất lượng công trình cũng không được đảm bảo. Điều này thường được các nhà đầu tư giấu đi.

Hệ số sử dụng đất FRA có thể được sử dụng trong quy hoạch để giới hạn đô thị mật độ. Nó có tác động trực tiếp đến việc giới hạn mật độ xây dựng. Và một cách gián tiếp, chỉ số này cũng có giới hạn sức chứa của một tòa nhà.
Ngoài ra, đối với đất đai đô thị thì hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến trị của đất. Nếu một công trình có HSSDĐ cao hơn (theo quy hoạch hoặc quy định cho chức năng đất) sẽ cho phép được xây dựng tổng diện tích sàn cao hơn làm tăng giá trị đất (đặc biệt là đất đai trong đô thị).

Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam là bao nhiêu?

Hiện nay ở các nước tiên tiến như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Vương quốc Anh, Singapore, Ấn Độ đều có quy định về hệ số sử dụng đất cho từng khu vực cụ thể. 

Tuy nhiên, ở Việt Nam việc lập quy hoạch hiện nay thiếu sự kiểm soát về hệ số sử dụng đất. Chính vì vậy các giới hạn về chiều cao phụ thuộc khá nhiều vào ý tưởng quy hoạch hoặc các quy định khác như khoảng tĩnh không, an ninh quốc phòng. Mặt khác, các chủ đầu tư lại và chính quyền địa phương lại không chú ý đến việc nếu tạo nên các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn sẽ cần có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ đô thị đi kèm.
Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều vấn đề lớn trong việc kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch. Thậm chí vai trò quản lý xây dựng theo quy hoạch cũng bị giảm sút, phụ thuộc quá nhiều vào sự tác động của việc phát triển của các dự án độc lập với công cụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra, nước ta do chưa có quan điểm về quản lý hệ số sử dụng đất thống nhất nên các quy định về chi tiết về tính toán tổng diện tích sàn xây dựng cũng bỏ trống. Chính vì vậy, vấn đề này cần được nghiên cứu khắc phục sớm và gắn với các mục tiêu phát triển đô thị để tạo nên các chức năng sàn xây dựng được ưu đãi như sàn xây dựng cho các không gian mở, cây xanh, bể bơi...

Mua nhà nên tìm những chung cư có hệ số sử dụng đất thấp

Như vậy, với những người đi mua căn hộ, nếu chỉ số này càng thấp thì chất lượng mỗi căn hộ càng cao, mật độ dân cư tại khu căn hộ đó càng thấp dẫn đến chất lượng cuộc sống cũng cao hơn, người sử dụng căn hộ càng có lợi.
Đối với chủ đầu tư, công trình có HSSDĐ thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời.

Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.