Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay có những gì nổi bật?

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA),”Toàn cảnh thị trường bất động sản cuối năm 2019 đang bước vào chu kỳ suy giảm”. Nguyên nhân xuất phát từ cung bất động sản giảm mạnh, khung pháp lý chưa rõ ràng khiến cho doanh nghiệp khó trụ lại thị trường.

Trước tình trạng nguồn cung tại các phân khúc đang giảm kỷ lục như hiện nay. Liệu thị trường bất động sản có phải tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức và có nhà nước có tháo gỡ được các vướng mắt về mặt pháp lý? Cùng Invert nhìn lại bức tranh thực trạng thị trường bất động sản hiện nay để có nhận định và kế hoạch đầu tư đúng đắn nhé!

1. Nguồn cung bất động sản trên thi trường giảm

Theo báo cáo từ JLL Việt Nam, nguồn cung bất động sản thị trường nhà ở tại TP HCM và Hà Nội quý II/2019 sụt giảm mạnh, kéo theo giá nhà trên đà leo thang.
Bên cạnh đó, số liệu thống kê từ Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho thấy thời điểm 2019 là năm có tổng nguồn cung bất động sản giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

1.1 Các nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm

Theo các chuyên gia, nguồn cung bất động sản giảm mạnh bắt nguồn từ các nguyên nhân sau:

• Do các chủ đầu tư “chờ thời” mới bung ra mở bán;
• Do ảnh hưởng từ sai phạm của các doanh nghiệp nhỏ lẻ; tình trạng phân lô bán nền tràn lan; thiếu sự hoàn chỉnh về mặt pháp lý, không tạo được giá trị bất động sản tăng bền vững.
• Do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp phép dự án mới của cơ quan nhà nước.
• Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn với quy mô tín dụng giảm dần từ năm 2016 đến nay, đỉnh điểm là cuối năm 2018. Ngân hàng quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng trong và cả chi nhánh của ngân hàng nước ngoài.

1.2 Hệ quả bất động sản hiện nay

Chính vì sự khan hiếm này đã đẩy giá nhà tiếp đà tăng nhanh. Điển hình là giá các bất động sản hạng A (bất động sản cao cấp) tăng 52,9% theo năm, đạt mức 4.569 USD/m2; Trong khi đó, ở phân khúc trung bình cũng tăng 21,6%, đạt 2.009USD/m2.

Mặt khác, sức cầu thị trường lớn, sức mua tốt, tính thanh khoản cao do thói quen thích mua nhà, mua đất của người Việt khiến cho tình trạng tăng giá này còn kéo dài trong nhiều năm tới. Nhất là khi thu nhập đầu người đạt mức 1.000 - 10.000 USD/năm thì người dân vẫn dành tiền để mua nhà.

Giá bất động sản tăng trong khi nguồn cung liên tục sụt giảm tạo ra những khó khăn lớn cho các doanh nghiệp còn non trẻ, hạn chế tiềm lực tài chính khó lòng trụ vững.

Để “khai thông” vấn đề nhức nhối này, đòi hỏi phía cơ quan nhà nước tiến hành rà soát lại tính pháp lý của các bất động sản. Về phía doanh nghiệp cần chấn chỉnh lại các hoạt động và hạn chế tối đa sai phạm, có chiến lược lâu dài.

2. Các điểm nóng của thị trường bất động sản 2019

Mặc dù tình hình bất động sản hiện không mấy khả quan, tuy nhiên ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng tạo ra làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam. Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản khu công nghiệp trở nên sôi động.

Đi kèm với sự chuyển dịch tích cực này là cơ hội phát triển của các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động và chuyên gia nước ngoài tại các khu công nghiệp. Mặt khác, xu thế phát triển bất động sản hiện nay vẫn thuộc về các dự án bđs thông minh, BĐS xanh với hạ tầng đồng bộ. 

Bên cạnh các dự án đất nền, nhà ở thì bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường mới cũng sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ hội phát triển. Dưới đây là tình hình tại một số điểm nóng của thị trường bất động sản hiện nay.

2.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại TP. HCM

Đầu tư căn hộ cao cấp tại khu vực nội đô đang ngày càng ế ẩm và mang lại nguồn thu bất ổn. Ngược lại, các dự án ngoại thành thuộc khu đông (quận 2, quận 9) và khu tây Sài Gòn (Tân Phú, Bình Tân) đang là điểm sáng sinh lời cho các chủ đầu tư.

2.2 Bất động sản khu Đông Tp.HCM

Gần đây, thị trường BĐS khu Đông HCM đang ngày càng trở nên hấp dẫn với các chủ đầu tư, đặc biệt là các dự án đất nền quận 9.

Sở hữu vị thế tiếp giáp quan trọng với các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, đồng thời cũng là khu vực ngoại ô. Vì thế giá bán các căn hộ tại đây cũng hấp dẫn nhiều chủ đầu tư, điển hình là dự án căn hộ - đất nền VinHomes Grand Park của tập đoàn Vingroup.

Tuy đến nay, cơ sở hạ tầng, đường xá chưa hoàn thiện sinh ra mối nghi ngại cho người mua nhà. Song nơi đay vẫn là điểm đầu tư đầy hứa hẹn trong tương lai.

2.3 Thị trường bất động sản khu Tây TP. HCM

Khi các tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, tuyến metro số 6 Bình Phú kết nối giữa tuyến metro số 3A Bến Thành – bến xe miền Tây tại vòng xoay Phú Lâm; và tuyến metro số 2 tại Bà Quẹo hoàn thành, lợi thế ở đây sẽ ngày càng rõ nét.

Bên cạnh đó, hạ tầng khu vực Bình Tân đang được đầu tư hàng loạt, vấn đề ùn tắt giao thông tại các tuyến đường huyết mạch đang dần được giải quyết. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các TTTM Aeon Mall, rạp chiếu phim Galaxy, hàng trăm cửa hàng tiện ích khác cũng khiến khu vực này ngày một sôi động hơn.

Cùng với sự cải tiến hạ tầng, các dự án bất động sản cũng bắt đầu đua nhau mọc lên: dự án Tecco Town Bình Tân của Tổng Công ty Tecco, dự án Summer Square trên đường Tân Hòa Đông của Công ty TNHH MTV GotecLand, dự án Him Lam Chợ Lớn,.. nhanh chóng được bán sạch nhờ nguồn cung lớn của thị trường.

3. Đầu tư vững chắc tại thị trường bất động sản Bình Dương

Các chuyên gia địa ốc đánh giá thị trường bất động sản Bình Dương sẽ tăng trưởng vững chắc vì dựa trên nhu cầu thực trong bối cảnh giá nhà tăng trong 6 tháng đầu năm 2019 tại thị xã Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.

Tuy nguồn cung thị trường bất động sản cả nước đang trong tình trạng giảm kỷ lục, nhưng 6 tháng đầu năm nay, Bình Dương đã đón nhận hàng chục dự án với gần 7 nghìn căn hộ. Cơn sóng nguồn cung tại đây tạo đà thiết lập mặt bằng giá mới tăng 20 - 10% so với cuối năm 2018.
Trong đó, các dự án điển hình như:

• Habitat Thuận An, Compass One cũng được mở bán với mức giá 30- 35 triệu đồng/m2.
• Skyview Chánh Nghĩa Quốc Cường tại Thủ Dầu Một có giá 35 triệu/m2.

Theo chuyên gia địa ốc ông Trần Minh Hải: "Bất động sản Bình Dương sẽ là một trong những thị trường tăng trưởng vững chắc hàng đầu Việt Nam, khi phát triển dựa trên nhu cầu thực, tình trạng sốt ảo sẽ không thể diễn ra trong ít nhất 2-3 năm tới.”
  Thật vậy, không giống như những cơn sốt ảo đang diễn ra, nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia và người lao động nước ngoài tại các khu công nghiệp luôn tăng trưởng. Theo khảo sát hiện tại Bình Dương hiện có trên 50 nghìn các chuyên gia cấp quản lý nước ngoài đang sinh sống và làm việc. Đi đều với nhu cầu nhà ở, Bình Dương đã cung ứng 25.000 căn hộ hạng sang với các tiện ích đồng bộ. Nổi bật nhất là khu Dĩ An - trung tâm công nghiệp của tỉnh với dự án căn hộ cao cấp Charm City của tập đoàn DCT, tích hợp các tiện ích không thua kém gì tại khu dân cư trong tp.HCM.

Hiện nay, mặc dù Bình Dương đang là một thị trường đầy tiềm năng. Nhưng lại khan hiếm những căn hộ cao cấp, khiến mức giá thuê ở đây tăng, đồng thời tỉ suất sinh lời 10 - 12%, vượt xa Tp.HCM. Lạc quan mà nói, đây là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư cạnh tranh trong thời gian tới.

4. Bất động sản Đồng Nai: giá đất tăng từng đợt

4.1 Dự án đất nền Long Thành

Đất nền Long Thành trong thời gian qua dấy lên nhiều đợt sốt giá và còn được giới đầu tư đánh giá như một cơn “sóng ngầm”. Đặc biệt từ sau chỉ thị 19/CT-TTg ngày 19/7/2019 của thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đốc thức Bộ GTVT đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trọng điểm kết nối trong khu vực. Đặc biệt, phấn đấu khởi công dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành ngay trong quý 4/2020.

Chính những động thái tích cực của Chính phủ đã góp phần đẩy nhanh tiến độ khởi công xây dựng sân bay quốc tế Long Thành. Chủ đầu tư các dự án xung quanh sân bay dĩ nhiên sẽ là người hưởng lợi nhiều nhất.

Theo dự báo, với tình trạng dự án đang chạy nước rút như hiện nay, thì tháng 10 năm sau sẽ là thời điểm thích hợp nhất cho nhà đầu tư muốn đón đầu cơ hội sở hữu bất động sản sân bay Long Thành.
Bên cạnh đó, tại thời điểm hiện nay giá đất mặc dù đang có chiều hướng tăng nhưng vẫn còn thấp hơn nhiều so với các dự án tại Long An. Đây cũng là lý do khiến cho hoạt động chuyển nhượng tại đây diễn ra vô cùng sôi nổi.

4.2 Bất động sản Nhơn Trạch

Bên cạnh các dự án đất nên “nóng bỏng” tại Long Thành, phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai, đất nền Nhơn Trạch cũng diễn ra sôi động không kém. Giá đất nền ở đây liên tục tăng mạnh nhờ vị trí ba mặt giáp Long Thành, TP HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu. Bên cạnh đó, dự án Xây cầu Cát Lái khi được hoàn thiện sẽ càng khiến Nhơn Trạch phát triển nhanh hơn.

Không chỉ giữ vị thế “vàng”, Nhơn Trạch còn hưởng lợi từ các công trình giao thông trọng điểm như: cầu Cát Lái, đường Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Nhơn Trạch – Long Thành, đặc biệt là Cảng hàng không quốc tế Long Thành đang trong thời gian chuẩn bị khởi công xây dựng. Không chỉ vậy, tiềm năng kinh tế tại đây cũng là yếu tố khiến các nhà đầu tư không ngại “xuống tiền” dù giá cao. Hơn nữ, Nhơn Trạch còn là điểm quy tụ nhiều khu công nghiệp lớn của tỉnh như: KCN  dệt may Nhơn Trạch, KCN Nhơn Trạch 1, Nhơn Trạch 2, Nhơn Trạch 2 – Nhơn Phú, Nhơn Trạch 2 – Lộc Khang, Ông Kèo…

5. Bất động sản Long An sau khi đâp tan cơn sốt ảo.

Long An là tỉnh thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long, bắt đầu hồi phục từ năm 2014 trở lại đây, thị trường bất động sản tại đây đã lọt vào “tầm ngắm” của nhiều nhà đầu tư bất động sản, trong đó có không ít “tên tuổi” lớn như Vingroup, FLC, Him Lam, Nam Long…

Với vị thế nằm liền kề Tp.HCM, Long An được xem là vệ tinh đón lõng xu thế giãn dân của Tp.HCM. Các dự án đất nền Long An đang là những sản phẩm mang lại giá trị phát triển lớn cùng với biên độ lợi nhuận cao.
Nổi bật là các dự án đất nền tại huyện Cần Giuộc như Long Hậu Riverside, T&T Long Hậu, Five Star Eco City. Với thế mạnh nằm trong khu công nghiệp Long Hậu…. các sản phẩm tại các dự án đều được các nhà đầu tư săn đón, mang lại biên lợi nhuận vượt trên mong đợi của khách hàng.

Ngoài ra, các dự án với quy mô lớn như Lotus New City, Nasaky Garden Shophouse, Asaka Riverside, Young Town tại huyện Đức Hòa, Tân An, Bến Lức… cũng hứa hẹn mang đến lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư trong tương lai.

Tuy nhiên, đất nền Long An cũng là thị trường có nhiều bất cập về vấn đề pháp lý. Một số nhà đầu tư không ngại “mượn nước đẩy thuyền”, thổi phồng giá bất động sản lên cao theo cơn sốt đất nền tại đây. Cuối năm 2018, một số dự án không đủ điều kiện mở bán cũng đã được các cơ quan địa phương tiến hành xử lý các sai phạm.

6. Cơ hội bức phá cho bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu

Trong khi thị trường bất động sản nghĩ dưỡng tại các khu ven biển nổi tiếng như Phú Quốc, Mũi Né, Nha Trang, Đà Nẵng đang chững lại, dư địa ít ỏi thì nguồn vốn lại đổ về thị trường mới nổi, trong đó Bà Rịa - Vũng Tàu là nơi thu hút sự góp mặt của các ông lớn như như tập đoàn Tuần Châu, FLC, công ty Hồ Tràm…
Những yếu tố then chốt giúp Bà Rịa phát triển là hệ thống hạ tầng giao thông đang dần được cải thiện:

• Quốc lộ 51 được mở rộng lên quy mô 6 làn xe, giải quyết tình trạng kẹt xe và giúp việc di chuyển từ TP HCM đến Vũng Tàu chỉ mất khoảng hơn 1 tiếng.
• Tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang được đẩy nhanh tiến độ. Dự án cao tốc này khi hoàn thiện sẽ phá vỡ thế độc đạo của quốc lộ 51, mở ra nhiều cơ hội với các thị trấn Long Hải, Phước Hải và Xuyên Mộc.

Không chỉ dừng lại ở hạ tầng đường bộ, Bà Rịa còn sở hữu cảng sân bay Côn Đảo và còn có sân bay Hồ Tràm và Gò Găng (trong tương lai).

Với lợi thế giao thông này, nhà đầu tư cũng đang nhắm khai thác vào các điểm du lịch mới: biển Long Hải với bãi biển đẹp hoang sơ, con đường có rừng cây anh đào nở rộ. Ngoài ra, nơi đây còn gắng liền với các di tích Minh Đạm, Dinh Cô, chùa Ngọc Hải..

Bên cạnh đó, Hiện tại thị trường bất động sản Vũng Tàu ghi nhận 2 dự án căn hộ đang triển khai, đó chính là dự án The Sóng của An Gia và dự án căn hộ Vũng Tàu Pearl của công ty Hưng Thịnh, giá bán 2 căn hộ trên từ 38 triệu - 45 triệu/m2. Ngoài ra, Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco) đang triển khai giai đoạn 1 dự án The Light City tọa lạc tại phường 12 (TP. Vũng Tàu) gần các trục đường chính Vũng Tàu - Bà Rịa. Dự kiến giá bán đất nền The Light City từ 15 - 20 triệu/m2

Nắm bắt thực trạng thị trường bất động sản hiện nay giúp các nhà đầu tư có cái nhìn khách quan, đa chiều để ra quyết định đầu tư đúng đắn. Tuy 2019 - 2020 là thời điểm chu kỳ nhà đất xuất hiện các dấu hiệu bong bóng hay đóng băng. Nhưng vẫn còn những cơ hội sinh lời vũng chắc từ các thị trường mới đang chờ đón bạn.