[Năm 2024] Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ và các loại chi phí

Sang tên Sổ đỏ là bước cuối cùng để hoàn tất việc mua bán, tặng cho nhà đất. Khi tiến hành mua bán, sang nhượng nhà đất thì thủ tục sang tên sổ đỏ được tiến hành như thế nào theo quy định mới Và các loại chi phí cần thiết bạn cần phải đóng? Invert chia sẻ chi tiết về vấn đề trên.

Điều kiện để có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ 

Tất nhiên, để có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ thì điều kiện tiên quyết đầu tiên đó chính là phải có Giấy tờ về nhà đất như bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chứng minh được sở hữu của mình hoặc đã được ủy quyền đối với tài sản nhà đất cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Cụ thể, các điều kiện như sau:

Có các loại giấy bản gốc về nhà đất và người bán chứng minh được sở hữu của minh đối với tài sản

• Tài sản nhà, đất không thuộc diện tranh chấp
• Tài sản nhà, đất cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ không thuộc diện bị kê biên, chờ thi hành án
• Đối với các tài sản thuộc sở hữu chung, cần phải có sự chấp thuận của tất cả các bên đồng sở hữu mới có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ
• Đối với một số thành phố (Hà Nội, Hồ Chí Minh) có thể sẽ có yêu cầu người nhận chuyển nhượng, làm thủ tục sang tên sổ đỏ phải là người có hộ khẩu thường trú hoặc phải đăng ký tạm trú dài hạn

Trình tự tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ và các loại chi phí 

Bước 1: Tiến hành đặt cọc

Bước đặt cọc được tiến hành sau khi cả hai đã tiến hành trao đổi, thỏa thuận xong số tiền cần thiết để thực hiện việc chuyển nhượng, làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Giá trị đặt cọc thường do hai bên tự trao đổi và thống nhất với nhau. Việc giao nhận tiền đặt cọc phải được tiến hành công khai, được ghi nhận thành văn bản và có chữ ký của các bên tham gia, kể cả người làm chứng. Hợp đồng đặt cọc có thể không cần công chứng tuy nhiên để cho đảm bảo an toàn pháp lý bạn nên tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc đó.

Bước đặt cọc này có thể bỏ qua nếu hai bên thống nhất là không cần thiết. Hoặc với các trường hợp thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ do được tặng, cho, thừa kế thì cũng không cần thực hiện bước này.

Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng
Các bên có nhu cầu thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 3: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính
Thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ được tiến hành thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp Huyện nơi có nhà, đất. Hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bao gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (gồm 02 bản do bên mua ký ). 
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (gồm 02 bản do bên bán ký. Riêng với trường hợp cho, tặng cần phải có thêm 4 bản theo mẫu 11/TK-TNCN nếu có).
• Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm 01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
• CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (gồm 01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
• Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân. 

Bước 4: Tiến hành nộp thuế
Kể từ 10 ngày sau khi có thông báo, thì người nộp thuế thực hiện việc nộp tiền vào ngân sách nhà nước và thực hiện nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể như sau:

Cách tính thuế thu nhập cá nhân mới nhất

• 2% dựa trên chi phí chuyển nhượng bất động sản. Căn cứ Điều 29 – Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007:
• “Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.”
• Theo quy định, bên bán sẽ là bên chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (vì người bán là người có thu nhập) nhưng hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.

Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì những trường hợp sau, khi mua bán đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

1. Thủ tục sang tên Sổ đỏ trong trường hợp mua bán đất giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu, bố vợ, mẹ vợ với con rể, anh chị em ruột với nhau…
2. Người bán nhà đất có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ bạn cần phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành). Cụ thể: Tiền lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%.

Ví dụ: Giá đất đường "X" theo UBND thành phố ban hành là 2 triệu/m2. Khoảng lệ phí trước bạ bạn cần phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ mảnh đất với diện tích 100m2 là: 

100 x 2 x 0,5% = 1 triệu VND

Note: Lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: Bên nhận quyền sở hữu đất sẽ nộp toàn bộ hồ sơ, chứng từ đã được thực hiện theo các bước nói trên tại sở địa chính nhà đất (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu do UBND thành phố cấp), hoặc tại UBND quận, huyện (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận, huyện cấp) để làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 5: Kê khai hồ sơ sang tên

Kê khai hồ sơ sang tên sổ đỏ được thực hiện tại UBND Quận/Huyện nơi có nhà, đất. Thành phần hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động (sẽ do bên bán ký), trong trường hợp nếu có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
• Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho, hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản, văn bản khai nhận tài sản.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
• Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
• Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật.
• Các lệ phí, thuế tùy theo thỏa thuận trao đổi có thể do một trong hai bên tiến hành nộp tiền

Bước 6: Nộp lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ

Sau khi tiến hành các bước trên và nộp đầy đủ lệ phí theo quy định pháp luật thì thủ tục sang tên sổ đỏ của bạn hoàn tất và người mua, người được cho, tặng, thừa kế sẽ nhận được sổ đỏ mang tên của mình.

Phí công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:

Căn cứ để tính phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:

Các lệ phí thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp (vì người bán là người có thu nhập) nhưng hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.

Phí công chứng thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ:

Note:  Trường hợp giá bán đất mà thấp hơn so với giá Nhà nước quy định thì giá trị để tính phí công chứng = Diện tích đất ghi trong hợp đồng X giá đất Nhà nước quy định.

Kết luận: Trước khi tiến hành chuyển nhượng, làm thủ tục sang tên sổ đỏ bạn cần phải xác minh kỹ thông tin, nhất là các giấy tờ pháp lý liên quan, tránh bị lừa đảo mua bán nhà đất

Đăng ký theo dõi kênh Bất Động Sản Invert để nhận thông tin các dự án mới nhất.