Thận trọng với đất phân lô bán nền

Sau khi Báo SGGP đăng các bài phản ánh về việc bán đất “dự án ma”, nhiều bạn đọc đề nghị được tư vấn làm cách nào để phòng tránh rủi ro khi đầu tư đất phân lô bán nền.

Không thể chủ quan

Thời gian gần đây, tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra khá nhiều, đặc biệt ở vùng ngoại thành TP.HCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, với nhiều chiêu lừa đảo tinh vi, khiến không ít người bị sập bẫy. Tại một số khu vực đất quy hoạch, đất nông nghiệp, đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, đất có tính pháp lý không rõ ràng... một số công ty môi giới bất động sản (BĐS) đã tự vẽ ra các “dự án ma” nhằm chiêu dụ, chiếm đoạt tiền của những người dân nhẹ dạ, cả tin. Để việc trót lọt, có kẻ còn làm giả giấy tờ đất, phương án thẩm duyệt dự án, tự vẽ bản đồ, tự phân lô, làm giả biên nhận hồ sơ của cơ quan cấp phép…

Sau đó, phối hợp với các “chân rết” đăng quảng cáo (chủ yếu trên các trang mạng xã hội hoặc liên lạc qua điện thoại) lôi kéo, dụ dỗ người dân có nhu cầu. Nhiều công ty môi giới còn dùng chiêu trò mời khách hàng tham dự hội thảo, tham quan dự án để tạo điều kiện cho các “chân rết” làm “chim mồi” chiêu dụ. Một số người mua đất đã chủ quan, nộp cho chủ đầu tư vài trăm triệu đồng, thậm chí vài tỷ đồng mà chẳng cần biết nguồn gốc xuất xứ, tính hợp pháp của dự án ra sao.

Để giúp người dân không mắc bẫy bọn lừa đảo, chính quyền các địa phương nên có biện pháp cảnh báo, trong đó cách hữu hiệu là dựng bảng thông báo, pano cảnh báo tại những khu đất công hoặc đất chưa có tính pháp lý rõ ràng đang bị rao bán. Người dân cũng nên lưu ý, một số công ty môi giới BĐS hay sử dụng thuật ngữ “vi bằng công chứng thừa phát lại” hoặc “công chứng thừa phát lại” để tư vấn cho khách hàng. Đây hoàn toàn không phải là thuật ngữ pháp lý mà là cách dùng từ sai và tùy tiện của kẻ làm ăn gian dối nhằm mục đích thuyết phục khách hàng rằng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch BĐS mà họ đang tham gia. Một số công ty môi giới còn dụ dỗ khách hàng ký “hợp đồng chuyển nhượng tài sản”, song thực chất đây không phải là hợp đồng khi chưa đưa ra công chứng chứng thực. Lưu ý rằng việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chỉ được xem là hợp lệ khi giao dịch có công chứng chứng thực và BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.

Tư vấn của luật sư    

LS Trịnh Bá Thân tư vấn: “Về mặt văn bản, thực tế hiện nay việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… trong lĩnh vực đất đai không có gì sai trái. Bởi đây là hình thức kêu gọi, vận động, hùn hạp với nhau rất bình thường trong kinh doanh. Việc nhà đầu tư cho rằng, bị doanh nghiệp kinh doanh BĐS bán đất dự án lừa đảo, cần phải được kết luận trên cơ sở xem xét kỹ hợp đồng. Hầu hết các hợp đồng mà nhà đầu tư đưa cho chúng tôi xem đều có điều khoản “Tham gia thực hiện dự án”. Hiểu một nghĩa nào đó, chủ đầu tư đang thực hiện các thủ tục cho dự án đó và không biết bao giờ xong. Ngữ nghĩa mập mờ như vậy, nên khó có thể cho rằng chủ dự án lừa đảo. Do vậy, khi định đầu tư, cần phải xác minh kỹ thông tin, xem xét kỹ nội dung hợp đồng”.

Trong khi đó, LS Nguyễn Quốc Duy khuyến cáo: “Để tạo niềm tin cho nhà đầu tư, dù chưa được phép thực hiện dự án, nhưng chủ dự án thường làm một đoạn đường nhựa, dựng cột điện… Chính vì vậy, người định đầu tư cần cẩn trọng với các quảng cáo, tờ rơi của các công ty BĐS, đặc biệt là nhân viên môi giới. Nên dành thời gian tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư, pháp lý của dự án trước khi quyết định mua đất. Khi ký kết hợp đồng qua các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… cần quan tâm các văn bản mang tính pháp lý của dự án. Cụ thể, dự án đã thực hiện việc giải phóng mặt bằng theo tiến độ được phê duyệt; có hồ sơ đầu tư xây nhà ở được phê duyệt theo quy định; dự án có biên bản bàn giao mốc địa giới, thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của sở xây dựng tại địa phương thực hiện dự án. Các thông tin này có thể dễ dàng tiếp cận trên trang mạng của cơ quan nghiệp vụ nêu trên. Lâu nay, chủ đầu tư chân chính luôn cung cấp đầy đủ tình trạng pháp lý của dự án tại hợp đồng huy động vốn; trong đó có điều khoản thể hiện quyền lợi, nghĩa vụ ràng buộc các bên đúng với tính chất giao dịch. Đầu tư mua đất nền lãi cao hơn mua căn hộ, tuy nhiên, thời gian đầu tư kéo dài, rủi ro rất cao, nên người dân cần thận trọng!”.

Khi người dân có nhu cầu giao dịch hoặc thực hiện thủ tục hành chính về các loại BĐS trên địa bàn địa phương nào, nên liên hệ với UBND phường xã nơi có BĐS giao dịch, hoặc UBND quận huyện (cụ thể tại Phòng TN-MT, Phòng Quản lý đô thị) để tìm hiểu kỹ thông tin và thực hiện đúng quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai để tránh tình trạng bị lừa gạt, phát sinh tranh chấp sau này. Tương tự, trước khi bỏ tiền đặt cọc hay mua, người dân nên xác minh tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa, xem thật kỹ giấy tờ gốc. Để tránh tối đa sự rủi ro, không nên mua đất nền chưa có sổ đỏ, cũng không nên ký hợp đồng góp vốn, hứa chuyển nhượng, các hợp đồng nguyên tắc...