Shophouse Sài Gòn có giá trị triệu USD khi được thiết kế thang máy

Một số dự án cao cấp Shophouse được đầu tư xây dựng và thiết kế nằm ngay sát với mặt đường chính, có một hoặc hai mặt tiền, nên vị trí đặc biệt thuận lợi để kinh doanh. Một thực tế, mặc dù các căn hộ Shophouse chỉ có thời gian sở hữu khoảng 50 năm, nhưng lại có giá cao hơn các căn hộ thông thường từ trên 20%, thậm chí lên tới 100%.

Shophouse có giá 23-25 tỷ đồng, mặt tiền 10 m, có quy hoạch lắp thang máy tại một dự án ven sông Sài Gòn được các đại gia săn lùng.

Đây là loại shophouse hoàn thiện mặt ngoài, bên trong có thiết kế kỹ thuật (hệ móng, cột chịu lực) để khách hàng tự lắp thêm thang máy, nằm trong khu đô thị ở cửa ngõ phía Đông Bắc Sài Gòn, quận Thủ Đức. Các sản phẩm được bán nhỏ giọt giữa một rừng đất nền, nhà phố được tiếp thị trên thị trường nên dù giá đắt đỏ vẫn thu hút khách hàng quan tâm, đặt mua. Đặc điểm đầu tiên của các căn shophouse triệu USD này là diện tích sử dụng rất lớn, lên đến 700 m2 sàn. Mặt tiền mở rộng 7-10m, tức chiều ngang lớn hơn gấp 2-3 lần so với nhà phố dạng ống truyền thống có mặt tiền 3-4 m. Với số tầng khá cao, từ 5 đến 6 lầu (kể cả tầng trệt), mỗi sản phẩm được quy hoạch bố trí các tiêu chuẩn kỹ thuật ngay từ khi thi công móng cột để lắp ráp, vận hành thang máy.

Mục đích của thiết kế dành cho thang máy nhằm tích hợp công năng sử dụng vừa ở vừa kinh doanh từng tầng hoặc toàn bộ diện tích các sàn. Hầu như 100% khách mua đều có nhu cầu lắp thang để tiện cho việc kinh doanh hoặc khai thác cho thuê. Các căn shophouse này được đơn vị bán hàng gắn mác hạng sang và "câu" được nhiều khách hàng là doanh nghiệp.

Theo tiết lộ của đơn vị bán hàng, dòng sản phẩm shophouse triệu đô có thiết kế chỗ lắp thang máy này chỉ chiếm không quá 10% trên tổng rổ hàng toàn khu đô thị quy mô gần 200 hecta. Do rổ hàng ít nên chủ đầu tư chỉ mở bán số lượng hạn chế.

Trung bình mỗi đợt bung hàng, cả dự án này chỉ tung ra 20-30 căn shophouse hạng sang. Tỷ lệ hấp thụ trong tháng đầu tiên mở bán đạt trên 90% và bán hết trong vài tháng đưa ra thị trường. Khách mua tài sản này gồm khách lẻ (cá nhân) có tiềm lực tài chính hoặc doanh nghiệp (tổ chức) có nhu cầu đặt văn phòng hoặc mở trụ sở ở trục giao thông kết nối giữa quận Thủ Đức với Bình Dương.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ Bất động sản Eximrs, Trần Thị Cẩm Tú cho biết dòng sản phẩm shophouse có gợi ý thiết kế kỹ thuật để vận hành thang máy ngay từ khâu quy hoạch ban đầu, là dòng sản phẩm khá mới. Đây là loại tài sản gắn liền với đất, sở hữu lâu dài, thường tọa lạc tại các trục đường huyết mạch dẫn vào dự án.

Bà Tú phân tích, loại tài sản này là đánh trúng vào sở thích sở hữu bất động liền thổ tích hợp công năng để ở lẫn kinh doanh. Với gợi ý thiết kế thêm thang máy có thể cho thuê riêng rẽ từng tầng là một ý tưởng sáng tạo. Chuyên gia này đánh giá, những shophouse hạng sang mặt tiền lớn, nhiều tầng, có bố trí nơi trang bị thang máy, giá cả triệu USD thường lọt vào tầm ngắm của 2 nhóm khách mua tiềm năng. Nhóm thứ nhất là khách hàng cá nhân có tiềm lực tài chính mạnh muốn sở hữu mặt hàng số lượng hạn chế. Thứ hai là khách hàng tổ chức là những doanh nghiệp có nhu cầu đặt trụ sở, mở văn phòng, chi nhánh hoạt động tại TP HCM.

Nếu xét về bài toán hiệu quả dòng tiền, công ty mua shophouse để sử dụng hiệu quả hơn là đi thuê văn phòng hoặc mặt bằng lẻ diện tích chật hẹp vì có thể treo bảng thương hiệu lớn ở mặt tiền và có nhiều không gian làm việc cho nhân viên, giao thương với đối tác. Trong trường hợp đi thuê, dòng tiền sẽ mất đi nhưng nếu mua shophouse để tự khai thác thì dòng tiền này được tích lũy thành tài sản. Trên thực tế, dòng sản phẩm này là nhà gắn liền với đất, sở hữu lâu dài, cũng được ngân hàng định giá tốt nếu doanh nghiệp có nhu cầu dùng đòn bẩy tài chính hơn là những sản phẩm shophouse tầng trệt các căn chung cư.

CEO Bất động sản Eximrs phân tích, các nhà phố mặt tiền dạng ống truyền thống theo quy hoạch cũ trước đây có bề ngang khá hẹp, khiến cho không gian kinh doanh bị gò bó, giới hạn. Mặc dù hiện nay mức giá các căn shophouse được lắp thang máy lên đến triệu USD có vẻ khá đắt đỏ, nhưng xét trong dài hạn, kênh đầu tư tài sản này vẫn còn nhiều tiềm năng khai thác và phát triển trong thời gian tới. 

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng thừa nhận, mặt hạn chế rất lớn hiện nay của shophouse triệu đô là khả năng khai thác cho thuê đang đứng trước thách thức lớn. Nếu chỉ thuần túy là đầu tư để cho thuê, khá nhiều trường hợp shophouse có hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê kém hơn cả lãi suất ngân hàng, chỉ đạt 1,5 - 2%. Hiệu suất cho thuê phổ biến của shophouse liền thổ chỉ ở mức thường thường bậc trung 3 - 4%. Như vậy, hiệu quả đầu tư trong ngắn hạn của loại bất động sản đắt đỏ này cách rất xa ngưỡng kỳ vọng 8 - 12% do khu dân cư vẫn chưa bước vào giai đoạn lấp đầy hoặc dự án chưa phát triển hoàn chỉnh.