9 Lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất để tránh bị lừa

Nhà đất là một loại tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng đến tài chính và cuộc sống sau này của cả gia đình. Tuy nhiên, nhiều người vẫn không tránh khỏi việc đặt cọc rồi mất cả tiền lẫn nhà đất vì không tìm hiểu các vấn đề pháp lý có liên quan. Vậy làm thế nào để tránh rủi ro trước khi ký hợp đồng đặt cọc? Cùng Invert tham khảo ngay 7 điều quan trọng trước khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất dưới đây nhé!

Quy định về đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán trong giao dịch mua bán nhà đất. Hợp đồng đặt cọc này được thỏa thuận trong một thời hạn nhất định để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc cần được lập thành văn bản, có chữ ký, xác nhận của các bên và người làm chứng (tốt nhất là 2 người không có quan hệ họ hàng hay thân thiết với cả 2 bên).

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Người mua nhà đất cũng cần lưu ý, tiền đặt cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán. Chỉ khi biện pháp đặt cọc chấm dứt thì tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thanh toán.
Do cách hiểu sai như vậy nên nhiều giao dịch xảy ra tranh chấp, hai bên sử dụng sai tiền cọc. Thậm chí một số chủ đầu tư dự án lợi dụng vấn đề đặt cọc, chiếm dụng trái phép tiền của khách hàng hay sử dụng tiền sai mục đích dẫn đến không còn khả năng thanh toán khi dự án không thực hiện được, gây rủi ro cho khách hàng.

Kiểm tra nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa?

Hiện tại đa phần người mua đất thường dính phải nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà (sổ đỏ và sổ hồng). Việc này thường dẫn đến tranh chấp và dễ bị người bán không làm thủ tục chuyển nhượng sau khi có sổ.
Trước khi quyết định xuống tiền giữ nhà/đất, người mua nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao có công chứng mới nhất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu. 

Kiểm tra tính chính danh của chủ sở hữu bất động sản

Để kiểm tra nhà đất đang bán là chính chủ, bạn hãy khéo léo yêu cầu được xem giấy tờ tùy thân của người bán (của cả vợ và chồng). Đồng thời đối chiếu với người đứng tên trong sổ đỏ/ sổ hồng. Sau đó, bạn đến UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở bán trước khi đặt cọc.

Kiểm tra nhà đất có bị quy hoạch hay không?

Mua đất dính quy hoạch là vấn đề không ít người mắc phải. Vì khi xem đất bạn thường chỉ chú ý vị trí, giá đất mà thường bỏ qua quy hoạch. 
Theo Luật Đất đai, nếu đất nằm trong diện quy hoạch của chính quyền địa phương nhưng chưa có kế hoạch sử dụng thì vẫn được phép thực hiện chuyển nhượng, mua bán. Trường hợp đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng thì không được phép chuyển nhượng. Hơn nữa, khi đi công chứng đất quy hoạch sẽ bị bộ phận công chứng từ chối hồ sơ.

Nhà, đất có đang bị tranh chấp hay không

Theo quy định của Luật Đất Đai 2013, đất hoặc nhà đang trong tình trạng tranh chấp chưa được giải quyết thì không được quyền chuyển nhượng, mua bán.
Đó là lý do bạn nên tìm hiểu thông tin nhà đất cần mua, bạn nên hỏi những người dân sống trong khu vực đó. Hoặc có nhờ cơ quan địa phương, nhà môi giới xác định lại cho rõ.
Đồng thời, hãy kiểm tra diện tích thửa đất ghi trong giấy chứng nhận có đúng diện tích thực tế hay không nhé! 

Xem xét bất động có bị chặn giao dịch chuyển nhượng?

Bên cạnh việc xác định tranh chấp quyền sở hữu hay không, bạn còn phải đảm bảo nhà ở hoặc đất đó không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Bên bán nhà phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân sự.

Soạn thảo Hợp đồng đặt cọc

Quan trọng nhất vẫn là bước soạn thảo hợp đồng đặt cọc nhà đất. Bạn và bên bán nên thể hiện rõ tất cả nội dung thỏa thuận về số tiền đặt cọc là bao nhiêu? Sẽ giao số tiền còn lại sau khi hợp đồng được công chứng. Đồng thời, cần nêu thời gian cụ thể hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng.
Ngoài ra, hợp đồng cần nêu rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm nếu không thực hiện đúng cam kết. Một số nội dung cần nêu rõ trên hợp đồng như sau:
 Thông tin bên bán, bên mua

• Quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên;
• Tài sản đặt cọc;
• Thời hạn đặt cọc;
• Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu;
• Các thỏa thuận khác có liên quan;
• Quy định về việc bồi thường khi dự án không được thực hiện vì lý do nào đó.

Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc thông thường chỉ cần lập thành văn bản phù hợp với quy định của pháp luật là đã có hiệu lực mà không cần bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu số tiền đặt cọc quá lớn thì bạn nên có chữ ký của ít nhất 2 người làm chứng và công chứng để giá trị pháp lý cao hơn.

Nhà có vướng phong thủy không? 

Vấn đề tâm linh tuy không phải ai cũng quan tâm khi mua nhà, nhưng nếu bạn là người kinh doanh thì nên cẩn thận vẫn hơn. Không nên mua nhà có người tự tử, án mạng, ly hôn... Những bất động sản ma theo nghĩa đen thường được rao bán giá cực hời nhưng lại không ai để ý.
Hy vọng những kinh nghiệm mua làm hợp đồng đặt cọc mua nhà đất trên đây sẽ giúp bạn lựa chọn được bất động sản ưng ý để cuộc sống và việc kinh doanh ngày càng phát triển nhé!