Góp vốn mua nhà đất! Cẩn thận rủi ro mất trắng

Với tình hình giá nhà đất ngày một gia tăng và dường như không có điểm dừng nên nhiều người đã chọn bất động sản làm kênh đầu tư chủ lực. Trong đó, có rất nhiều nhà đầu tư phải mua bất động sản bằng "hợp đồng góp vốn",  vì khi đi theo đám đông thì dễ dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang” nên hôm nay Invert chia sẻ đến quý độc giả về kinh nghiệm mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn
Xem thêm: 9 điều cần biết để tránh bị "lừa đảo" khi đầu tư ĐẤT NỀN

Hợp đồng góp vốn nhà đất là gì?

Hợp đồng góp vốn đầu tư hay còn gọi là hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc là hợp đồng được ký kết giữa các bên có thể là cá nhân hoặc tổ chức để thỏa thuận về việc cùng thực hiện việc góp vốn để thực hiện một dự án kinh doanh nhằm tạo ra lợi nhuận và phân chia lợi nhuận.

Vốn góp ở đây có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Có thể ví dụ như quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, hàng hóa

Có 2 hợp đồng góp vốn

1️⃣ Hợp đồng góp với với chủ đầu tư (Hợp đồng hợp tác, hợp động vay tiền) Theo quy định, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), chủ đầu tư chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết chủ đầu tư (CĐT) đã tổ chức huy động vốn khi các dự án chưa thực hiện đúng các quy định trên. Đã có không ít vụ tranh chấp xảy ra liên quan về vấn đề này và phần thua thiệt bao giờ cũng thuộc về phía khách hàng

2️⃣ Hợp đồng góp vốn giữa cá nhân và cá nhân Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng xác nhận về việc góp vốn mua đất giữa những người góp vốn, dù là bản viết tay nhưng vẫn có thể được công nhận là hợp pháp nếu bảo đảm được các quy định của pháp luật. Bộ luật dân sự (BLDS) quy định: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Về mặt hình thức,“hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

Hiện nay nhiều trường hợp giao dịch bất động sản qua hợp đồng góp vốn gây thiệt hại cho bên mua vì các kẽ hở ít người phát hiện ra. Dưới đây là một số lưu ý bạn nên biết khi mua bán nhà đất bằng hình thức góp vốn với chủ đầu tư.

Không nên góp vốn vào nhà đất có pháp lý "mập mờ"

Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng góp vốn, khách hàng NÊN yêu cầu được biết toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án. Bên mua nên dành thời gian tìm hiểu, lắng nghe và chất vấn chủ đầu tư về mọi khía cạnh của dự án, các bước tiến hành thủ tục pháp lý.
Hồ sơ pháp lý của một bất động sản bao gồm

• Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Giấy phép này chú ý đến lĩnh vực kinh doanh, cần có chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản thì mới được coi là hợp pháp.
• Giấy tờ về Quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông thường các giấy tờ này phải đứng tên chủ đầu tư.
• Giấy phép xây dựng do Sở xây dựng cấp, khoản 3 trang A4 thể hiện tóm tắt các phần chi tiết xây dựng như mỗi sàn bao nhiêu m2, được cấp phép dựa trên các căn cứ pháp luật như thế nào?
• Quy hoạch chi tiết 1/500: Giấy này yêu cầu chỉ rõ các thiết kế dành cho dự án bao gồm tổng diện tích, mật độ xây dựng, bố trí tiện ích, mặt bằng tầng, sàn
• Biên bản nghiệm thu phần móng: biên bản này có được khi dự án đã hoàn thành phần móng.
• Bảo lãnh ngân hàng: Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho cư cân thay cho chủ đầu tư.
• Ngoài ra còn một số giấy tờ khác như phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, quy hoạch chi tiết 1/2000, hồ sơ chuyển nhượng dự án….. 

Việc xác định đầy đủ, đúng đắn hồ sơ pháp lý của dự án có thể giúp khách hàng hạn chế được những tranh chấp đến mức thấp nhất hoặc an toàn.

Khách hàng cần gì ở một nhà đầu tư, đó chính là uy tín thể hiện trong vấn đề pháp lý dự án và có khả năng nhận biết trước mọi tình huống phát sinh, từ đó đưa ra chiến lược đúng đắn.

Đừng nên kỳ vọng lợi nhuận "khủng" vì dễ bị "lừa"

Khi đầu tư vào một thứ gì đó, không chỉ riêng về bất động sản, điều đầu tiên khách hàng mong muốn chính là có được lợi nhuận. Tuy nhiên việc đặt ra tham vọng có được lợi nhuận và lợi nhuận khủng lại rất khác nhau.

Lợi nhuận là nguyên nhân chính có đầu tư: Về đầu tư bất động sản, khách hàng đầu tư rất dễ dàng kiếm được lợi nhuận từ việc mua đi bán lại. Một sản phẩm bất động sản không có tiềm năng lớn và luôn ở trạng thái ổn định sẽ duy trì mức lợi nhuận phù hợp cho khách hàng. Tuy nhiên, nếu khách hàng muốn từ việc đầu tư kiếm được một lợi nhuận "khủng", đó lại là một câu chuyện khác khó khăn hơn.

Khách hàng tìm kiếm lợi nhuận "khủng" có thể từ các cách sau

1. Phân tích, đánh giá tiềm năng thị trường trong tương lai, sau đó đi đầu dồn dòng vốn đầu tư.
2. Tìm kiếm và mua hàng rẻ
3. Liên hệ ngay Invert.vn 

Những cách trên có thể giúp khách hàng tìm kiếm được lợi nhuận lớn tuy nhiên đi kèm theo đó là những rủi ro tiềm ẩn, có khả năng "mất" càng cao. Vì vậy những sản phẩm càng hấp dẫn về lợi nhuận thì mức độ rủi ro cũng theo đó mà tăng cao.

Lưu ý những  điều khoản bồi thường

Trước khi ký một hợp đồng góp vốn, ngoài việc tìm hiểu mọi thông tin liên quan đến sản phẩm, khách hàng nên ngồi lại với nhà đầu tư để nói chuyện, yêu cầu nhà đầu tư giải thích tường tận hợp đồng từ pháp lý, vấn đề bồi thường đến số tiền đầu tư,.... 

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:

• Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
• Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Cam kết bồi thường có thể làm giảm rủi ro cho những trường hợp xấu nhất có thể xảy ra đến từ cả hai phía.

Hợp đồng góp vốn mua nhà đất phải có phương án B

Với các hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất, hãy luôn chuẩn bị nhiều kế hoạch. Các chuyên gia đã khuyên Đừng "đặt trứng chung một giỏ" nếu vỡ sẽ mất tất cả. Sau khi sự việc xảy đến bất ngờ, bạn phải tốn thời gian giải quyết hậu quả, từ đó mất đi khả năng cho những cơ hội khác. Vì vậy, khách hàng, nhà đầu tư cần dự phòng thêm kế hoạch B, C,..D để chủ động ứng phó đường lui khi xảy ra những vấn đề bất khả kháng với hợp đồng góp vốn. Chuẩn bị càng chu đáo khiến khách hàng có đủ tự tin để giải quyết mọi bất lợi cho bản thân mình.

Hãy ưu tiên ký với nhà đầu tư uy tín

Uy tín của một nhà đầu tư được đánh giá thông qua tên tuổi, thương hiệu và lịch sử hình thành phát triển của doanh nghiệp. Nếu chủ đầu tư là gương mặt mới thì khách hàng nên tìm hiểu kỹ càng và tránh bị "rối" trong vòng vận hành thông tin của xã hội ngày nay mà bỏ qua cơ hội tốt nhất có thể.

Tải mẫu hợp đồng góp vốn nhà đất thông dụng

Tải ở đây

Lời khuyên của Invert

Việc đầu tư vào bất động sản để sinh lợi là tốt, song trước khi đầu tư mọi người cần tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản, quy định của pháp luật có liên quan… để tránh bị kẻ xấu lợi dụng, gây thiệt hại cho bản thân

Tốt nhất, khách hàng nên tham vấn dự đánh giá khách quan từ các chuyên gia đầu ngành trước khi quyết định xuống tiền để tránh những rủi ro ngoài ý muốn