Đất TMD là gì? Năm 2024 có nên mua đất TMD không?

TMD hiện nay đang được biết đến là một thuật ngữ viết tắt, ký hiệu của loại hình  đất thương mại dịch vụ được quy định bởi pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, cụ thể thì đất TMD là gì và pháp luật quy định những điều gì khi sử dụng loại đất này? Hãy cùng INVERT tham khảo qua những thông tin của bài viết dưới đây!

Đất TMD là gì?

Với những người chưa tìm hiểu kỹ về các kiến thức địa chính, chắc hẳn sẽ cảm thấy thuật ngữ TMD có phần xa lạ. Trên thực tế thì TMD sẽ được hiểu đơn giản là thuật ngữ chỉ đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp đã được quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, TMD là thuật ngữ ký hiệu loại đất chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh và đất cơ sở đất xây các công trình phục vụ mục đích kinh doanh thương mại dịch vụ.

Theo Khoản 02 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất thương mại dịch vụ (TMD) được xếp vào loại đất phi nông nghiệp, tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định thì đất thương mại dịch vụ có ký hiệu là TMD.

Đất thương mại dịch vụ là loại đất được sử dụng với mục đích như sau:

• Xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ.
• Xây dựng các công trình khác phục vụ cho thương mại, dịch vụ (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).

Đất thương mại dịch vụ là loại đất được pháp luật Việt Nam thừa nhận và ủng hộ phát triển, đặc biệt trong giai đoạn kinh tế xã hội đang phát triển như hiện nay.

Đi cùng với sự phát triển của các ngành dịch vụ như du lịch nghỉ dưỡng, nhà hàng, quán ăn thì diện tích đất TMD cũng càng xuất hiện nhiều. Do đó, để hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất thương mại dịch vụ, chúng ta cũng cần phải nắm rõ các quy định sử dụng đất TMD được quy định bởi pháp luật hiện hành.

Những đặc điểm của đất TMD là gì?

Để nhận biết đất TMD là gì, người ta thường phân biệt qua các đặc điểm nổi bật dưới đây:

• Đất TMD thường có diện tích không quá lớn, trung bình khoảng 40-50m2 và có vị trí tương đối đẹp. Những lô đất này cũng thường được chính quyền xây dựng sẵn cơ sở hạ tầng mới tiến hành bàn giao, điều này cũng tạo điều kiện giao thông thuận tiện, đem đến tiềm năng làm dịch vụ cao.
• Đất nằm gần các khu đô thị vì những nơi này sẽ phát triển dịch vụ thương mại được tốt nhất.
• Mặc dù đất TMD có vị trí đẹp và được quy hoạch nhưng mức giá lại chỉ cao bằng 1 nửa so với các lô đất thuộc dự án.
• Cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất TMD hoàn toàn không phải nộp tiền để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Đất thương mại dịch vụ được cấp cho người dân quản lý lâu dài và thậm chí nhà nước sẽ cấp giấy CNQSDĐ, cho phép người dân xây dựng nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh tùy theo mục đích sử dụng.

Đất thương mại dịch vụ được sử dụng trong thời gian bao lâu?

Về thời gian sử dụng đất thương mại dịch vụ, thông thường loại đất này sẽ được quy định theo hai hình thức sử dụng khác nhau là đất sử dụng lâu dài, ổn định và đất sử dụng có thời hạn. Hiện nay, đất TMD được xác định là loại hình đất có thời hạn sử dụng nhất định theo quy định của nhà nước.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất TMD khi được giao cho cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sẽ có thời hạn sử dụng trong quá 50 năm. Với các dự án đầu tư dịch vụ lớn, mức độ thu hồi vốn chậm thì thời hạn sử dụng sẽ được kéo dài lên không quá 70 năm.

Như vậy, thời hạn sử dụng đất của đất thương mại, dịch vụ đối với các dự án đầu tư chỉ là không quá 50 hoặc 70 năm.

Các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất TMD là gì?

Trong quá trình được bàn giao quản lý và sử dụng đất thương mại dịch vụ, người sử dụng cũng cần nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân đối với tài sản của nhà nước. Cụ thể, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất TMD là gì?

Những quyền lợi của người sử dụng đất TMD

Theo quy định tại các điều 153, 166, 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất TMD sẽ được hưởng các quyền lợi sau:

• Được thuê hoặc thuê lại, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Được phép nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức kinh tế, được phép nhận góp vốn.
• Khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật thì sẽ nhận được bồi thường của nhà nước.
• Được hưởng các kết quả đầu tư trên đất TMD, nhận các lợi nhuận có được từ hoạt động kinh doanh trên lô đất.
• Được phép thực hiện tố cáo, khiếu nại hoặc khởi kiện tranh chấp đất đai hoặc trong trường hợp bị cá nhân, tổ chức xâm phạm đến quyền lợi cũng như lợi ích hợp pháp của người sở hữu đất.

Những nghĩa vụ của người sử dụng đất TMD

Trong quá trình được trao quyền sử dụng đất TMD, bạn cần có một số trách nghiệm sau:

• Sử dụng đất đúng mục đích được ghi trên giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Sử dụng đất đúng ranh giới của lô đất, bảo vệ công trình công cộng bên trong lòng đất theo đúng quy định của pháp luật về vấn để sử dụng độ sâu trong lòng đất.
• Thực hiện các nghĩa vụ về tài chính đối với lô đất (nếu có).
• Thực hiện đầy đủ các biện pháp bảo vệ đất và môi trường, không được phép xâm phạm đến quyền lợi cũng như lợi ích hợp pháp của người sử dụng lô đất liền kề.
• Trả lại đất khi nhà nước thu hồi hoặc hết thời gian sử dụng đất, không được cơ quan nhà nước cho phép gia hạn sử dụng.
• Nếu tìm thấy vật ở trong lòng đất thì cần tuân thủ các quy định của pháp luật.

Năm 2022 có nên mua đất TMD không?

Dưới đây là những lý do bạn nên cân nhắc kỹ khi mua đất thương mại, dịch vụ

1. Không được xây nhà ở

Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất (theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013).

Theo đó, chỉ đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà ở. Trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

2. Có thể không được chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định trên, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất ở phải được phép của UBND cấp huyện nơi có đất.

Theo Đất đai năm 2013, UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa theo 02 căn cứ sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm không quy định vị trí có thửa đất thương mại, dịch vụ được chuyển mục đích sử dụng thì UBND cấp huyện sẽ không ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Có thể mất nhiều tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp 1: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014

Khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Công thức tính tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại

Ví dụ minh họa: Ông A nhận chuyển nhượng một thửa đất có diện tích 50m2 với số tiền là 500 triệu đồng (được biết tiền sử dụng đất theo giá đất ở là 10 triệu đồng/m2; tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại là 05 triệu đồng/m2). Sau khi nhận chuyển nhượng, ông A xin chuyển mục đích và được phép chuyển thì tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (50m2 x 10 triệu đồng) - (50m2 x 05 triệu đồng) = 250 triệu đồng.

Như vậy, số tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là 250 triệu đồng (nếu với mục đích nhận là chuyển nhượng đất để xây nhà ở thì số tiền phải bỏ ra để được phép xây dựng nhà ở là 750 triệu đồng).

Trường hợp 2: Được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Công thức tính tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất phải nộp =  Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại

Trường hợp 3: Đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý: Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Kết luận: Khi mua đất thương mại dịch vụ nhưng với mục đích là chuyển sang đất ở thì người dân ngoài việc tìm hiểu điều kiện chuyển nhượng thì phải xem thửa đất đó được chuyển sang đất ở không, giá đất theo bảng giá đất tại vị trí thửa đất đó thế nào (nếu giá đất giữa đất ở và đất thương mại, dịch vụ tại vị trí đó mà chênh nhau nhiều sẽ phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn nếu được phép chuyển mục đích sử dụng).

Hy vọng qua các thông tin này, bạn đọc đã hiểu thuật ngữ đất TMD là gì, đồng thời biết thêm về các quy định sử dụng loại đất thương mại dịch vụ này theo pháp luật hiện hành.

Đăng ký theo dõi kênh Bất Động Sản Invert để nhận thông tin các dự án mới nhất.