Cảnh giác những điều khoản "bẫy" trong hợp đồng mua bán nhà đất

Trong bài viết này, Invert.vn sẽ "chia sẻ" đến Quý khách những "cái bẫy" trong hợp đồng mua bán nhà đất và các lưu ý cần nhớ để có thể đặt bút ký vào bản hợp đồng mua bán nhà đất mà không phải lo lắng, liệu mình có bị lừa hay không? 

Một mẫu hợp đồng mua bán nhà đất sẽ là yếu tố cốt lõi, căn cứ để xác định giá trị pháp lý cho mỗi giao dịch mua bán nhà đất. Hợp đồng mua bán nhà đất là "thỏa thuận" giữa người mua (Bên B) và người bán (Bên A), theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản nhà đất, quyền sở hữu nhà đất cho bên mua. Đồng thời bên mua cũng có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng trong hợp đồng đã được thỏa thuận trước đó.

Cẩn thận "bút sa gà chết" trong hợp đồng mua bán nhà đất

Một hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đặc biệt là các hợp đồng mua bán nhà đất thường sẽ có giá trị mỗi hợp đồng là cực kỳ lớn. Bởi vì lẽ đó nên người soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất, thông thường là bên bán sẽ soạn thảo, đưa vào các điều khoản có lợi cho mình mà chỉ cần Quý khách không tỉnh táo sẽ rất dễ "mắc bẫy" gây ra phiền phức, thiệt hại lớn về sau này.

Một số "bẫy" trong các hợp đồng mua bán nhà đất thường gặp nhất là

Trường hợp 1: Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do bên A chọn. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0,1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.

Phân tích hợp đồng trường hợp 1

Nhìn "sơ lược" mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này thì sẽ thấy không có gì bất hợp lý, bên bán và bên mua đều phải đền bù hợp đồng mua bán nhà đất nếu vi phạm cam kết về thời gian. Tuy nhiên suy xét kỹ thì bên bán mới là người được "lợi" nhiều nhất khi tiền lãi gửi tiết kiệm ngân hàng không kỳ hạn cao nhất cũng chỉ là 1% /năm. Trong khi đó, với 0,1% một ngày, con số mà người mua bị đền hợp đồng mua bán nhà đất lên tới 36% một năm.

Trường hợp 2: Điều khoản hoàn trả từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi BĐS được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của bên thứ ba khác đối với bất động sản này.

Phân tích hợp đồng trường hợp 2

Điều này có nghĩa, với mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này, nếu giao dịch ban đầu thất bại và cả hai đều đồng ý thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì Quý khách cũng không thể lấy lại tiền từ người bán ngay mà phải đợi họ bán được tài sản nhà đất đó cho người khác và nhận đủ tiền.

Quan trọng hơn hết là bạn cần phải đợi bao lâu? và Quý khách có chắc người bán có thiện chí tìm cách bán tài sản nhà đất đó ngay hay sẽ dùng số tiền của bạn cho mục đích khác như gửi ngân hàng lấy lãi chẳng hạn. Quý khách sẽ ở tư thế "bị động" nếu như lơ la trong mẫu hợp đồng nhà đất "bẫy" trên.

Trường hợp 3: Đối với các dự án, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất sẽ thường có điều khoản quy định khách hàng không được để lộ hợp đồng mua bán với một bên thứ 3. Nếu bị chủ đầu tư (CĐT) phát hiện, hợp đồng sẽ bị vô hiệu hóa.

Phân tích trường hợp 3

Điều này đồng nghĩa với việc nếu chẳng may vô tình lộ ra thông tin hợp đồng, thậm chí có thể bạn bị cố tình làm cho lộ thông tin hợp đồng thì bạn sẽ là người mất trắng. Như vậy khi Quý khách giao dịch 1 hợp đồng, Quý khách khó mà "kiện" chủ đầu tư vì thoả thuận không được để lộ cho bên thứ 3.

Trường hợp 4: Một số mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án khác lại thường có điều khoản KH không được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ CĐT.

Phân tích trường hợp 4

Rõ ràng sẽ rất vô lý vì theo điều khoản của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này tài sản nhà đất đã thuộc quyền sở hữu của Quý khách nhưng khi muốn chuyển nhượng là phải hỏi ý kiến người khác gây ra sự bất tiện không nhỏ. Chưa kể đến khoản tiền phạt "từ trên trời rơi xuống" dành cho bạn nếu vô tình vi phạm điều khoản hợp đồng.

Trường hợp 5: Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là “tạm tính”. Nếu không chú ý ký vào mẫu hợp đồng mua bán nhà đất có điều khoản như vậy, một điều chắc chắn là số tiền thực tế Quý khách phải trả sẽ cao hơn nhiều so với giá trị hợp đồng ban đầu.

Phân tích trường hợp 5

Vì đã lỡ ký và chuyển số tiền “tạm tính” cho người bán, bạn bắt buộc phải cắn răng chuyển nốt số tiền phát sinh thêm mà không thể làm gì được.

Invert đưa ra một số  lưu ý gì trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán nhà đất?

Các hợp đồng chuyển nhượng tài sản nói chung hay mẫu hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng sẽ có rất nhiều loại, nhiều hình thức. Dù là do ai soạn thảo thì bắt buộc các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất phải có các nội dung mà bạn cần chú ý như sau:

Tên gọi chính xác các mẫu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất:

Theo bộ luật dân sự và luật thương mại, thường tên gọi của hợp đồng sẽ gắn với đối tượng chính trong hợp đồng.

Ví dụ: đặt cọc mua nhà đất thì tên gọi hợp đồng sẽ là hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

Thông tin về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán,chuyển nhượng nhà đất

Đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà đất có thể là cá nhân hoặc đại diện pháp nhân cho tập thể.

Đối với cá nhân

Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất phải có đầy đủ thông tin về họ tên, năm sinh, số Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước, hoặc hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp và địa chỉ cư trú.

Đối với đại diện pháp nhân cho tập thể

Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất phải có tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy đăng ký kinh doanh, thành lập doanh nghiệp (nếu là doanh nghiệp), thông tin về người đại diện ký kết.

Thông tin người bán, người mua phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong mẫu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Đối với uỷ quyền 

Với trường hợp được ủy quyền mua bán nhà đất thì ngoài thông tin người bán và người mua, Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất phải thể hiện rõ thông tin của người được ủy quyền thực hiện giao dịch và căn cứ để xác định việc ủy quyền này là hợp pháp.

Nếu có bên thứ ba làm chứng khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, thông tin của người chứng cũng phải được trình bày đầy đủ như người bán và người mua.

Các thông tin về tài sản trong hợp đồng mua bán nhà đất

Quý khách cần xác định được tài sản (TS) nhà đất được dùng để giao dịch phải là TS không thuộc diện bị cấm chuyển nhượng do đang tranh chấp hoặc vướng mắc về pháp lý. Người bán phải đưa ra được các loại giấy tờ chứng minh đó là TS thuộc sở hữu của mình hoặc chứng minh được rằng mình đã được ủy quyền mua bán nhà đất. Các thông tin về tài sản phải thể hiện rõ ràng trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất như thông tin về diện tích, vị trí cụ thể...

Các điều khoản liên quan đến giá trị của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

Quý khách cần chú ý đến các nội dung như tổng số tiền là bao nhiêu, đồng tiền thanh toán và số tiền này đã cố định hay chưa. Có một số trường hợp người bán thêm một điều khoản như giá trị hợp đồng mua bán nhà đất có thể thay đổi theo tình hình thị trường để lợi dụng ép giá, tăng giá nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hết sức biến động.

Ngoài ra, nếu giao dịch bằng ngoại tệ, bạn nên có thêm chú ý về giá trị quy đổi của ngoại tệ chính xác là bao nhiêu và ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà đất. 

Đối với trường hợp mua bán nhà đất cho người ngoại quốc cần chú ý các quy định pháp luật dành riêng cho đối tượng này

Điều khoản phương thức thanh toán hợp đồng mua bán nhà đất

Đây là cách thức các bên giao nhận tiền, tài sản nhà đất như thế nào. Việc thanh toán có thể là bằng tiền mặt trực tiếp hoặc chuyển khoản. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất có liên quan đến nước ngoài thì cần phải chú ý các quy định pháp luật dành riêng cho trường hợp này.

Thời hạn, địa điểm, cách thức giao nhận tài sản phải được thể hiện rõ trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Có thể là thực hiện trực tiếp, một bên giao đủ tiền một bên giao sổ, có thể thông qua đặt cọc hoặc một bên thực hiện việc giao nhận trước. Điều này cần phải có sự thỏa thuận và thống nhất ngay từ đầu giữa bạn với người bán hoặc người mua. Hãy luôn lựa chọn phương thức có lợi và hợp lý nhất cho mình, tùy theo mức độ tin tưởng của bạn và đối phương.

Quyền và nghĩa vụ các bên liên quan trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

Đối với bên bán, chuyển nhượng có quyền được nhận đủ tiền và phải có nghĩa vụ bàn giao tài sản nhà đất đúng thời hạn, địa điểm với thông tin chính xác như trong hợp đồng, bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đem bán… Đối với bên mua, nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời gian, có quyền yêu cầu bên bán, chuyển nhượng TS nhà đất đúng thời gian và địa điểm như trong hợp đồng mua bán nhà đất.

Một lưu ý nhỏ nếu bạn là người mua. Nên có một cam kết về hiện trạng nhà đất khi giao nhận. Nhất là với các dự án, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ đảm bảo cơ sở hạ tầng, vật chất, tiến độ thi công dự án khi giao nhận phải hoàn thiện đúng như cam kết.

Trước khi ký hợp đồng mua bán nhà đất dự án, hãy chắc chắn chủ đầu tư đã cam kết đảm bảo tiến độ thi công, tiện ích, tiện nghi bạn nhận được ngay khi bàn giao nhà đất

Ngoài ra, trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất cũng phải thể hiện rõ ai là người đảm bảo thực hiện các loại nghĩa vụ thuế, phí chuyển nhượng theo đúng quy định Nhà Nước.

Điều khoản về vi phạm và đền bù hợp đồng mua bán nhà đất

Đây là yếu tố nhằm đảm bảo quyền lợi cho bạn và đối phương. Tuy nhiên đây cũng là điều khoản được lợi dụng nhiều nhất để trục lợi vì vậy cần phải đặc biệt chú ý kỹ mục này.Hãy chắc chắn các điều khoản thuộc mục này phải hợp lý và chính xác nhất có thể về số tiền phạt.

Đảm bảo tính pháp lý của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

Để được pháp luật công nhận và bảo vệ, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất của bạn phải được căn cứ và đảm bảo thực hiện đúng các quy định pháp luật hiện hành như bộ luật dân sự, luật thương mại, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS.

Quý khách cũng cần chắc chắn rằng các điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất không vi phạm bất kỳ chuẩn mực đạo đức xã hội nào.

Đăng ký theo dõi kênh Bất Động Sản Invert để nhận thông tin các dự án mới nhất.