7 lưu ý trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Nhà và đất không chỉ là tài sản có giá trị lớn, nhưng nhiều người thường chỉ dựa vào giá trị của nó mà quên mất đi nhiều vấn đề pháp lý quan trọng gắn liền với nhà và đất.

Hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình mua bán nhà đất. Một khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc cũng đồng nghĩa với việc bạn sẽ bỏ ra một khoản tiền để “giữ chỗ” cho mình. Nếu may mắn gặp những cuộc giao dịch minh bạch, đàng hoàng thì mọi thứ sẽ diễn ra thuận lợi.

Tuy nhiên, cũng có không ít các cuộc “mua gian bán lận”, nhằm đánh vào lòng tham, che mắt khách hàng. Chính vì vậy, trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, bạn cần làm sáng tỏ những vấn đề dưới đây. Nếu không, nhà đất không ở được mà tiền cọc cũng không còn. Chúng ta hãy cùng Invert bước qua 7 nghi vấn cần sáng tỏ trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

1. Kiểm tra quy hoạch

Thực tế nhiều căn nhà rao bán gấp có thể do đang vướng quy hoạch. Người môi giới thường là người sẽ giúp chủ nhà điều tra các thông tin này, vì họ thường là người nắm rõ vấn đề này. Do đó, chủ nhà cần tham khảo về nhà đất đó tại Phòng Quản lý Đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại UBND Quận, Huyện nơi bất động giao dịch. Việc kiểm tra cần phải được thực hiện với thông tin chính xác trước khi đặt cọc.

2. Kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất

Trước khi mua nhà đất, câu đầu tiên mà bạn hỏi người môi giới chính là: “Nhà đất có sổ đỏ không?”. Chứng tỏ đây là mối quan tâm lớn nhất của người mua bất động sản. Đây là yếu tố cơ bản cần phải có trước khi mua nhà. 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp người mua tìm hiểu mọi vấn đề đangg xảy ra xung quanh nhà như: có đang bị kê biên thi hành án, bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Để đảm bảo vấn đề này, bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp một bản sao Sổ đỏ, sổ hồng (có công chứng mới nhất). Sau đó, bạn nên xác thực thông tin này trực tiếp tại UBND địa phương.

3. Kiểm tra nhà đất có phải chính chủ không?

Có thể khi mới bước đầu tìm hiểu thông tin ngôi nhà, việc xem Giấy chứng nhận quền sử dụng đất và nhà (sổ đỏ và sổ hồng) khi thương lượng có thể là bản photocopy. Tuy nhiên, khi đặt cọc bạn phải kiểm tra bản gốc của Giấy chủ quyền này. Bên cạnh đó, bạn nên khéo léo yêu cầu người bán cho đối chiếu chứng minh thư nhân dân để xem người đứng tên trên giấy tờ đó có phải là 1 người hay không.
Không chỉ có vậy, việc xem khuôn mặt ngoài và chứng minh thư/ thẻ căn cước có phải là một không cũng là điều không thể bỏ qua.

Bước xác định tính chính danh này vẫn chưa đủ. Bạn hãy để môi giới xin photo môt bản mang lên Phường hoặc Tổ dân phố xem người này có đúng là người chủ thực sự sở hữu nhà đất đó hay không.

4. Kiểm tra đất nhà có được quyền chuyển nhượng không?

Ngoài các vấn đề trên, bạn cũng phải đảm bảo bất động sản được phép chuyển nhượng. Vì có trường hợp nhà/đất đang bị vi phạm xây dựng, bđs do chiếm dụng và tranh chấp, kiện tụng và đang bị thi hành án, hoặc đang thế chấp ngân hàng... và bị các phòng công chứng đưa vào dạng “cấm bán", chặn giao dịch chuyển nhượng . Chắc chắn nếu đặt cọc bất động sản này thì khả năng mất cọc là rất cao vì các chủ nhà đang cố gài bẫy người mua và môi giới để kiếm tiền.

5. Kiểm tra lịch sử phong thủy ngôi nhà 

Một ngôi nhà hoặc mảnh đất có thể hoàn toàn không có vấn đề gì về pháp lý hay tranh chấp, giá thấp nhưng những khách hàng trong khu vực đó không  để mắt tới. Nguyên nhân chỉ có thể là vấn đề tâm linh dẫn đến khả năng thanh khoản của ngôi nhà. 

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, tất nhiên bạn cũng phải xem xét đến yếu tố này. Nếu trong nhà có người chết vì tự tử hoặc xung đột, mâu thuẫn dẫn đến mức phải bán nhà. Hoặc do vợ chồng li hôn, chia tài sản thì người ở thường sẽ không cảm thấy an tâm. Những vấn đề này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý người mua nhà.
Nếu bạn mua để ở và hoàn toàn không quan tâm đến những vẫn đề này thì không sao. Nhưng nếu mua đi bán lại thì có thể sẽ khiến người mua khác ngần ngại và từ chối.

6. Cách soạn thảo hợp đồng đặt cọc

6.1 Mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất mới nhất 2019

Tốt nhất bạn nên nhờ luật sư tiến hành soạn thảo Hợp đồng đặt cọc mặc dù đây là loại văn bản không quá phúc tạp. Nếu không, bên mua có quyền yêu cầu nên môi giới soạn và gửi cho bên mua và bên bán xem trước để thống nhất các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc này. Khi xem xét Hợp đồng đặt cọc, bạn nên lưu ý đến một số điều khoản chính yếu như sau:

1. Số tiền đặt cọc
2. Thời hạn đạt cọc
3. Số tiền thanh toán khi ra công chứng
4. Thỏa thuận đền cọc, mất cọc nếu có qui định khác
5. Thoả thuận các khoản phí thuế.
6. Nếu tài sản này là của chung, bên mua có quyền yêu cầu bên bán đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng cọc. Việc này nhằm mục đích tránh trường hợp sau khi đặt cọc xong, chồng/ vợ bên bán đổi ý vì chưa thống báo cho nhau biết.
7. Phải chắc chắn có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng sau khi đã giao tiền cho bên bán.

7. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, có thể không cần phải mang đi công chứng. Vì hợp đồng đặt cọc sẽ được pháp luật công nhận khi có chữ ký của cả hai bên. Quy định này được thể hiện tại điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. 
Ngoài ra, một số vấn đề khác cũng cần kiểm tra như: thông tin nhân thân, địa chỉ nhà, số tờ, bản đồ vị trí, số thửa, giá mua bán, ngày bàn giao nhà, thuế, lệ phí, các đợt thanh toán...

7.1 Một số quy định tiền đặt cọc mua nhà

• Tiền cọc hoặc tài sản đặt cọc phải được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu người từ chối việc giao kết là bên nhận đặt cọc, thực hiện hợp đồng thì họ phải có nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trên đây là những lưu ý quan trọng của Invert tổng hợp, hi vọng giúp bạn tháo gỡ những thắc mắc về vấn đề pháp lý, tâm lý của ngôi nhà trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Với kinh nghiệm giao dịch của Invert, chúng tôi khuyên bạn nên tìm đến một người môi giới đáng tin cậy để có thể yên tâm về bất động sản mình sắp đầu tư, không bị mất tiền oan trước những mánh khóe của kẻ gian.