Dự đoán thị trường bất động sản giai đoạn - 2024

Lễ 2/9, chúng tôi đã có kỳ nghỉ lễ cùng các gia đình làm bên sản xuất, mặc dù họ không làm về bất động sản quá nhiều, những mỗi ngành nghề ghép lại với nhau, tạo ra 1 bức tranh tương lai khá xấu cho bất động sản vài năm tới.

Bài viết dành cho ai có tài sản trên 1 tỷ và đang phân vân có nên đầu tư vào bất động sản, thời điểm này hay không Quý 4/2022?

1. Bài học từ quá khứ 

“Cuối năm 2011, lãi suất cho v.ay phi sản xuất khoảng 20-25%/năm”

Với những người trẻ ,người làm tài chính mới họ chưa hiểu được là lãi suất ngân hàng cho vay lên tới 20% thì nó ảnh hưởng tới nền kinh tế nặng nề như thế nào.

Với những người có tuổi, họ đã sống qua bao thời kỳ kinh tế thay đổi, và những “bi kịch” ở quá khứ luôn khiến họ rùng mình khi nhắc lại.

Ai sử dụng đòn bẩy quá tay, ai đầu tư lướt sóng, ai đầu cơ vào các tài sản không có thanh khoản, khi lãi suất lên tới 20% thì những tài sản của bạn sẽ bị thổi bay với l.ãi s.uất, tài sản của bạn sẽ bị đổi chủ.

2. Hiện tại

Quý 4/2022: Ai cũng mong chờ ngân hàng tăng room tín dụng, Ngân hàng có nới ra 1 tý, và những người vay được thì là công ty sân sau ngân hàng, các khách hàng VIP, các doanh nghiệp sản xuất, còn những nhà đầu tư cá nhân nhỏ % cơ hội tiếp cận được rất ít. Nói dân gian là “chỉ vay được trên Tivi".

Khi nhà đầu tư không vay được thì không có tiền đầu tư, dòng tiền không có thì thị trường không có thanh khoản, không có thanh khoản thì bất động sản đóng băng là chuyện hiển nhiên.

=> Nhưng câu chuyện chưa kết thúc ở đó.

3. TRÊN BÀN NHẬU CÁC DOANH NGHIỆP TÂM SỰ VỚI NHAU 

Doanh nghiệp thương mại điện tử: Bán hàng trên Amazon than thở, bên Mỹ người dân thắt chặt chi tiêu, giờ doanh số bán hàng giảm rõ rệt, 2021 từ 100 đồng giờ chỉ còn 30 đồng, giảm đi mạnh.

Doanh nghiệp sản xuất giày dép, quần áo: Quý 3/2022 Bên Mỹ gọi điện qua Việt Nam, bên đây kho hàng bán hoài không hết, người dân thắt chặt chi tiêu rồi, mấy đơn hàng đang đặt, dừng lại hết nha, tụi tao không có nhập nữa đâu.

Doanh nghiệp sản xuất: đồ gỗ, nội thất,… Ngày trước xưởng hoạt động quy mô 500 nhân viên, giờ xuất khẩu không được, hàng tồn kho. Buộc lòng phải chuyển mô hình kinh doanh đi sản xuất bia thủ công, sa thải hết 70% công nhân, chỉ giữ lại một ít lao động lành nghề.

Đi về các khu công nghiệp công ty nào cũng giảm đơn hàng rõ rệt, và cái thấy dễ dàng nhất là công nhân thứ 7 được cho nghỉ luôn, giờ công ty nào cũng đãi ngộ tốt, công nhân chỉ làm 5 ngày, thứ 7 chủ nhật nghỉ, không có tăng ca. Đủ để thấy đơn hàng sản xuất ở các khu công nghiệp giảm sút trầm trọng như thế nào.

Nói chung Việt Nam phụ thuộc tiền lớn vào FDI (đầu tư nước ngoài) Khi ngoại tệ không còn chảy, sản xuất không xuất đi được, thì kinh tế sẽ bị trì trệ .

4. Tương lai

• Tiền là máu của nền kinh tế, các ngành kinh tế xương sống còn không trụ được thì ngành bất động sản sẽ đắp chiếu sớm thôi.
• Dấu hiệu mọi người thấy rõ nhất là ngân hàng tăng lãi suất từ từ qua các quý. Có thể kịch bản không thể lên 22% như năm 2011, Nhưng nâng lãi lên 15-18% cộng với chi phí bảo hiểm, các chi phí phụ khác thì lãi suất sẽ cao hơn 20%.
• Với lãi suất 20% thì không có một doanh nghiệp nào có thể trụ được. Nên những ai đang v.ay cần xử lý hết nợ xấu ngay tức khắc trước khi quá trễ .

Quý 1/2023: L.ãi s.uất ngân hàng nâng lên 10%

Quý 2/2023: L.ãi s.uất ngân hàng nâng lên 12%

Quý 4/2023: L.ãi s.uất ngân hàng nâng lên 14%

Quý 2/2024: L.ãi s.uất ngân hàng nâng lên 16%

=> Kèm các chi phí khác sẽ tăng lên 20%

5. TẤT CẢ NGÀNH NGHỀ KINH DOANH SẼ BỊ LÃI SUẤT NGÂN HÀNG NGHIỀN NÁT.

• Ai đang vay ngân hàng thì sẽ hiểu được chỉ thay đổi 2% lãi suất nó đã nặng nề thế nào, nếu X2 lãi suất thì bạn chỉ có nước đưa hết tài sản cho ngân hàng mà thôi.
• Với những anh chị vốn nhỏ vài chục tỷ, anh chị có thể linh động xoay chuyển vì con tàu mình còn bé có thể đi theo các ngách để tồn tại.
• Với những nhà đầu tư có tài sản trên 100 tỷ, thì đây là lúc phải giữ tiền, giữ được tiền cũng là thành công, chứ không phải kiếm được bao nhiêu tiền mới là giỏi.

6. CÂU CHUYỆN 2007 KỂ LẠI

Câu chuyện thứ 1: 

Cô H 60 tuổi có 2 tòa nhà ở HCM 300 tỷ, Mỗi tháng dòng tiền cho thuê được 2 tỷ, Cô mang xuống Long Thành đầu tư, 2 tỷ đó chỉ trong 1 tháng biến thành 4 tỷ.

Cô tiếp tục mua, mua đâu thắng đó, cô thấy lợi nhuận tốt hơn cho thuê, nên cô quyết định bán 2 toà nhà ở HCM để đầu tư tại Long Thành.

Với kinh nghiệm 6 tháng đầu tư, cộng với 300 tỷ sau 2 năm cô đã kiếm hơn 1000 tỷ.

Cô đi vay ngân hàng lãi suất 10%-12% mỗi năm.

Mỗi năm cô đầu tư lợi nhuận hơn 30% cô đâu lo nghĩ gì, thế là cô H đi vay, cô vui vẻ, ông chủ nhà ngân hàng vui vẻ.

Và màn đêm buông xuống, bài nhạc kết thúc, lãi suất ngân hàng lên tới 22%, Cô H có rất nhiều đất nhưng không có dòng tiền, Lúc này cô bán cũng không được tài sản, cô H nghĩ thị trường sẽ phục hồi, Cô đi vay nóng.

Sau 1 năm số tiền lãi mẹ đẻ lãi con đã lên tới 400 tỷ. Năm 2012 thị trường bi đát hơn, không ai đi mua bán gì, chủ nợ siết đất.

Cô H giờ đã gần 70 tuổi, không còn thời gian để làm lại, 2 căn nhà phố ở HCM đã đổi chủ, và đây là 1 câu chuyện thực tế, khi lãi suất thay đổi.

Câu chuyện thứ 2:

1 lô đất ở Bình Phước giá thị trường đang giao dịch 700 triệu. Chủ đất thanh khoản không được, vay ngân hàng không cho, đi cầm sổ đất với giá 250 triệu = 28% giá trị.

Anh A còn chê là quá mạo hiểm, không dám cầm.

Nếu có 1 lô đất 700 triệu, người ta cầm bạn 28% giá trị đất = 250 triệu bạn cầm không ? Sang tên cho bạn luôn! Chúng tôi nghĩ sẽ có 100% người đồng ý cầm, nhưng với đội cá mập họ sẽ nói KHÔNG .

Hiện tại mọi người đang sống bằng dòng tiền của những tháng kinh tế tốt, qua năm 2023 lúc đó nền kinh tế mới bắt đầu ngấm đòn dần.

Đất ở vùng ven sẽ không còn ai nhắc tới nữa, lúc đó giá trị sẽ giảm tới 30-50%, lúc đó đội cá mập tha hồ đi săn hàng, săn vị trí đẹp.

Quý 3/2022 Số tiền gửi tiết kiệm ở Việt Nam là 360.000 tỷ = hơn 16 tỷ đô đây là số tiền của các cá mập ẩn mình, đợi 2 năm nữa mới đi săn.

Với những người vốn ít, có lợi thế cạnh tranh thì tiếp tục làm việc của mình kiếm tiền.

Với những người mới vào nghề bất động sản (dưới 3 năm): 2022-2023-2024 chỉ nên kỳ vọng kiếm đồng đội, kinh nghiệm, kiến thức, mối quan hệ, đừng nghĩ tới việc kiếm tiền. Ngay cả đội cá mập còn mang tiền đi gửi tiết kiệm thì bạn là người thường sao có thể vượt mặt họ được.

Với những người đang vay nợ đòn bẩy, phải tìm mọi cách để trả hết nợ, Thời điểm này giữ được tiền đã là thành công rồi.

Với những người đang có ý định mua tài sản, thì tiền đi gửi ngân hàng, đi tham quan kĩ các khu vực muốn mua, 12-18 tháng sau, bất động sản tự giảm 10-30% rồi mua cũng chưa muộn.

Nền kinh tế phát triển trung bình sẽ không có điều gì đột phá, còn khi nền kinh tế có đỉnh và đáy sẽ có những đột phá, những tài sản sẽ đổi chủ, ai giỏi sẽ đứng lên nắm ngôi.

Bạn ra cửa hàng cắt tóc, hỏi có nên cắt tóc không, thợ tóc nào cũng kêu cắt.

Bạn hỏi môi giới mua bất động sản không, thì môi giới cũng sẽ nói thị trường đang tốt và mua đi.

Còn đội cá mập thì họ lại nghĩ khác, thời điểm này chỉ nên ngồi im gửi tiết kiệm. 12-18% nền kinh tế trì trệ, bất động sản giảm giá, ai có tiền mặt sẽ là vua, lúc đó tha hồ mua sắm.

Đôi khi thành công với 1 người chỉ là đi gửi tiết kiệm và đợi thời.

Tin tôi đi, chỉ cần bắt trúng 1 cơ hội bạn đã giàu có 1 đời rồi, và bạn không cần phải đánh trăm trận trăm thắng đâu.

7. “GIỮ ĐƯỢC TIỀN CÒN QUAN TRỌNG HƠN KIẾM TIỀN”

Đứa em đọc xong bài viết nó hỏi chúng tôi

Thế giờ có 1 tỷ tiền mặt em nên đầu tư đất ở đâu ???

Bước 1: Em nên đi gửi tiết kiệm 12-18 tháng. Từ 1 tỷ sẽ tăng lên 1 tỷ 100 triệu, tăng 10%.

Bước 2: Đi khảo sát khu vực em muốn mua, xem thật nhiều tài sản ở đó, Quý 4/2022 giá là 100 đồng, sau 1 năm nữa tài sản ven đô đó sẽ giảm 20% rồi em mua.

Em chỉ cần chờ đợi 1 năm, em đã có l.ợi nhuận 28% rồi.

Việc của em là trì hoãn lại quyết định đầu tư thôi.

Lý do gì anh chắc chắn như vậy ?? Thịnh chơi với 10 đội cá mập, đội nào cũng tăng lượng tiền mặt lên tối đa, và “đợi mùa đi săn tới" .

Trong đầu tư không ai nên đi dự đoán thị trường làm gì? nhìn mấy doanh nghiệp sản xuất, nhìn đơn hàng gia công xuất khẩu, là biết kinh tế sẽ có dấu hiệu kém đi rồi. Nên đợi thời đi em .

Đôi khi thành công với 1 người chỉ là đi gửi tiết kiệm và đợi thời.

Tin tôi đi, chỉ cần bắt trúng 1 cơ hội bạn đã giàu có 1 đời rồi, và bạn không cần phải đánh trăm trận trăm thắng đâu.

“Giữ được tiền còn quan trọng hơn kiếm tiền”

Nguồn: Duy Thịnh - Sói Tài Chính

Đăng ký theo dõi kênh Bất Động Sản Invert để nhận thông tin các dự án mới nhất.